理想的商業(yè)業(yè)態(tài)組合是商場(chǎng)區(qū)域劃分的關(guān)鍵，以傳統(tǒng)購(gòu)物中心為例,，最先看到的總是化妝品,、珠寶、手表,、名牌服飾等商品,，隨著動(dòng)線的延展進(jìn)入縱深部分上到二樓、三樓,，看到超市,、百貨以及電器產(chǎn)品等，再往上走,，可能又是家居,、體育用品以及餐飲娛樂(lè)設(shè)施。這種安排有其成功的道理,，但是在大部分商業(yè)設(shè)計(jì)趨同的今天,，該怎樣從新的角度去審視業(yè)態(tài)區(qū)域規(guī)劃？

傳統(tǒng)思路在對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域進(jìn)行劃分時(shí),，很容易將商業(yè)面積劃分為一個(gè)個(gè)專屬商品區(qū)：如男士服飾區(qū),、女士服飾區(qū)，藥品專營(yíng)區(qū),、皮具專營(yíng)區(qū)等,。通過(guò)這種專屬商品區(qū)的劃分將一個(gè)大型購(gòu)物中心劃分為若干個(gè)部分。

現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)的思路是復(fù)合經(jīng)營(yíng),，即不在購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)區(qū)域之間劃分明顯的界線,，在同一層有化妝品和香水，也有男女服飾,，也有餐飲娛樂(lè),。復(fù)合經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)成為主流，反映了現(xiàn)代商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的理念差異,。

通常商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)個(gè)體是獨(dú)立門(mén)面的經(jīng)營(yíng)者,，擁有更大的獨(dú)立性與自主權(quán)，這種獨(dú)立性使復(fù)合商業(yè)經(jīng)營(yíng)更加具有效率并易于管理,。

相對(duì)有限的商業(yè)面積內(nèi)設(shè)置商品專屬區(qū)確實(shí)比較方便,，但是在一個(gè)面積龐大的綜合商業(yè)內(nèi)，不合理的業(yè)態(tài)落位將使購(gòu)物將變成一場(chǎng)長(zhǎng)途跋涉,，不利于商業(yè)資源的流動(dòng)和共享,。消費(fèi)者理想的購(gòu)物過(guò)程應(yīng)該是一種享受：商品異常豐富，隨時(shí)隨地都有驚喜的發(fā)現(xiàn)，甚至不需要有目的,，就能在路旁發(fā)現(xiàn)心儀的商品,，這是北京巖嶼著力刻畫(huà)和營(yíng)造的商業(yè)氛圍。

然而對(duì)于品類落位區(qū)域的劃分,，也并不是完全沒(méi)有限定的,，我們所提倡的復(fù)合業(yè)態(tài)，是基于精細(xì)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下的混業(yè)經(jīng)營(yíng),，主張集中與分散相結(jié)合,，即在大的類別和大的經(jīng)營(yíng)品種上，劃分一條基本的界線,，以區(qū)域和經(jīng)營(yíng)層級(jí)作為劃分,，在這一前提下又采用了比較靈活的、適應(yīng)變化的,、相對(duì)松散的品類混合方法,。

餐飲業(yè)是北京巖嶼最為了解的商業(yè)業(yè)態(tài)之一，傳統(tǒng)的購(gòu)物中心通常將餐飲行業(yè)設(shè)定在一個(gè)固定的區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng),。但北京巖嶼將餐飲分布實(shí)行多點(diǎn)多層休閑餐飲的觀點(diǎn)已經(jīng)在很多項(xiàng)目中得到實(shí)踐：采取集中和分散相結(jié)合的方法,，在-1層或頂層設(shè)置做美食廣場(chǎng)，然后在每一層里有穿插風(fēng)味小吃和輕食飲料,，這種設(shè)置可以帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的人氣流量。

提升“精細(xì)運(yùn)營(yíng)”能力與水平,，是運(yùn)營(yíng)者需要思考的重點(diǎn),，因?yàn)檫@商業(yè)管理的核心內(nèi)容。

大型商業(yè)的核心盈利點(diǎn)是租金收入,，而取得穩(wěn)定的租金收入需要確保所引入的租戶有穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)收入,。反過(guò)來(lái)租戶的營(yíng)業(yè)狀況又取決于購(gòu)物中心的選址、定位,、活動(dòng),、促銷等一系列吸引終端顧客客流的服務(wù)。

如果沒(méi)有高效的管理,，租戶利潤(rùn)空間就會(huì)受到擠壓,，就難以降低運(yùn)營(yíng)成本，這將轉(zhuǎn)嫁到租戶租金上,，使租戶的利潤(rùn)空間進(jìn)一步降低,，進(jìn)而降低招商的吸引力。

為了能夠持續(xù)不斷地發(fā)展,，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者需要不斷地增強(qiáng)吸引力,，才能持續(xù)地提升租金水平以擴(kuò)大整體收入規(guī)模，這就要求購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)者必須為租戶、為顧客 提供統(tǒng)一,、便捷,、高品質(zhì)的服務(wù)。而合理優(yōu)化的設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)策略,，可以最大化的降低風(fēng)險(xiǎn)和成本,，為經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)長(zhǎng)期的利益保障。

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