国产精品精东影业,91啦丨九色丨蝌蚪人妻网址

致力于餐飲商業(yè)空間和體驗式商業(yè)空間的策劃定位、場景設(shè)計,、招商落位,、運營管理,。

運營前置對招商、選商的重要性

2022-09-20

運營前置往往對招商工作起到十分重要的作用,，它包括項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃,、品牌組合分布,、物業(yè)結(jié)構(gòu)及動線設(shè)計,、商業(yè)場景氛圍的塑造,、新媒體策劃推廣、商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化整合,、消費行為趨勢分析等,，這些內(nèi)容是構(gòu)成一個項目成功的主要基因。

微信圖片_20220920100821.jpg

當(dāng)前很多商業(yè)地產(chǎn)項目包括SHOPPINGMALL購物中心,、開放式休閑商業(yè)街區(qū),、文商旅景區(qū)的投資開發(fā)商在開發(fā)項目時，往往對運營前置不太重視,，他們對快速銷售,，快速回籠資金的產(chǎn)品投入大量的人力財力，或者會對商業(yè)外包第三方公司來操作招商,，自己來做商業(yè)運營,。

然而，運營前置往往對招商工作起到十分重要的作用,，它包括項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合分布,、物業(yè)結(jié)構(gòu)及動線設(shè)計,、商業(yè)場景氛圍的塑造、新媒體策劃推廣,、商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化整合,、消費行為趨勢分析等，這些內(nèi)容是構(gòu)成一個項目成功的主要基因,。

如果一個項目只是為銷售而銷售,，為招商而招商的話，就形成了招商和運營之間沒有關(guān)聯(lián),，項目開業(yè)后招商團(tuán)隊就撤離,，開發(fā)商的運營團(tuán)隊缺乏充分的運營規(guī)劃，會使項目后期面臨多次投入成本的調(diào)整規(guī)劃,，出現(xiàn)招商難,，運營難的循環(huán)困境,。

為什么要運營前置？

因為運營才能對結(jié)果負(fù)責(zé),，一切以結(jié)果為導(dǎo)向,，運營最了解一線市場的需求，也了解商戶落位的需求,，項目要成功就要徹底轉(zhuǎn)變重前期,、輕運營的觀念。商業(yè)地產(chǎn)如果缺少了運營規(guī)劃,，尤其是把運營規(guī)劃放到后面甚至是虛的概念,，會導(dǎo)致招商人員給客戶談的時候出現(xiàn)最大的困境，就是控制不住談判的局面,，不能有效打動客戶,，同時也為項目的失敗埋下伏筆。

未來運營規(guī)劃的重要性

首先從運營的角度來說,，因為客戶來,，不會是因為你的租金便宜，這是最大的一個誤區(qū),。客戶投資后,，更關(guān)心的是未來的升值空間是什么、將來的人氣該怎么打造,、風(fēng)險怎么控制,、運營管理團(tuán)隊的專業(yè)性和經(jīng)驗如何、項目的主題IP定位是什么,、項目的核心競爭力怎么樣,、差異化優(yōu)勢在哪里、消費者為什么來這里消費,、項目給消費者帶來什么體驗,、消費者最后能帶走什么等等。

客戶來的時候,，他們懷著疑慮,，抗拒，擔(dān)心,，帶著一堆的疑問過來的,，如果你解釋不清，就算解釋清,，對你這個人不信任,，最后還不會成交。

所以項目未來的運營內(nèi)容對客戶十分重要,，他們的目的是需要找到適合的項目從而賺錢盈利,。因此,，招商人員不僅要說清楚項目的基本情況，還要把項目的未來運營規(guī)劃講清楚,，才能回答客戶問的問題,，才能給以客戶長期合作經(jīng)營的信心。

運營規(guī)劃的重要性不僅體現(xiàn)在招商環(huán)節(jié),，更重要的是影響項目在開業(yè)后能不能持久的健康發(fā)展,。有些文商旅項目同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏核心競爭力和差異化優(yōu)勢,。重建筑輕運營,，消費者審美疲勞，不能吸引消費者復(fù)游,，往往就是在運營規(guī)劃及策劃階段出現(xiàn)了問題,。

目標(biāo)客群不對，定位不對,，設(shè)計不對,，一味復(fù)制模仿，沒有清楚自己的特色和文化構(gòu)成,，不能根據(jù)市場及消費者的需求而變化,，所以經(jīng)營業(yè)績不理想，最終門可羅雀關(guān)門大吉,。所以運營規(guī)劃需要項目一開始策劃時就要考慮清楚,，這樣不僅可以節(jié)約投資成本，還為項目成功打下良好的基礎(chǔ),。

資源不是產(chǎn)品,，產(chǎn)品需要立足市場、融入創(chuàng)意,、量身定制,；大投資未必有大收益，內(nèi)容和特色才是第一位的,，商業(yè)項目必須從市場運營角度倒推產(chǎn)品，資源是次要的,，精準(zhǔn)定位市場和產(chǎn)品才是最重要的,，那些建立在市場消費基礎(chǔ)上的特質(zhì)化產(chǎn)品才是吸引消費者的核心要素。

微信圖片_20220920100852.jpg

如何找到合適的客戶

招商人員在開始招商的時候不免會到處撒網(wǎng)捕魚,，地毯式轟炸,，這種方式會有一定效果，但離項目真正需要的客戶相去甚遠(yuǎn),。一個適合的客戶必須具備三個條件：

◆ 有強(qiáng)烈的投資需求,，或經(jīng)營需求,；

◆ 有一定的資金實力；

◆ 還必須有對資金的一種控制能力,。

比如對餐飲美食文化街區(qū)的商戶招選商過程中,，要懂得街區(qū)的定位和運營模式，才能招到適合街區(qū)生存發(fā)展的商戶,。

例如街區(qū)運營應(yīng)同時具備地產(chǎn)價值實現(xiàn)的開發(fā)商思維,、商業(yè)美學(xué)價值實現(xiàn)的設(shè)計師思維、市場攻擊力的招商思維,，共贏互利才能和諧持續(xù)前進(jìn),。街區(qū)應(yīng)以消費者需求為經(jīng)，以商戶生存為緯,，實現(xiàn)業(yè)者,、原住民、參與者,、游客,、政府利益指向的同一。

在選商方面,，也要從不同的角度出發(fā),。

◆ 首先，從特色產(chǎn)品,，即包括特色食材,、特色技藝、特色味覺,、特色品食方式,；

◆ 從餐飲文化，即成熟的餐飲產(chǎn)品除了色香味以外,，一定有一個文化故事,，這個文化故事反映了區(qū)域的社會心理和民俗習(xí)慣；

◆ 從品牌格局,，即品牌的力量和維度,，利用好餐飲文化街區(qū)的平臺，增強(qiáng)自身能量,，營造傳播力量,；還有商戶的成長技術(shù)、盈利技術(shù),、擴(kuò)張技術(shù)等方面綜合研判考量,。

◆ 其次，在前期的大范圍大區(qū)域的市場調(diào)研基礎(chǔ)數(shù)據(jù)上，要從以下條件進(jìn)行首選產(chǎn)品,、次選產(chǎn)品的商戶預(yù)選,，例如：符合中華老字號和非遺項目；符合地區(qū)代表性項目,；符合傳統(tǒng)制作技藝,；符合地理性食材；符合口味及營養(yǎng)指標(biāo),；符合不同季節(jié)和經(jīng)營時段特征,；符合項目食品成本標(biāo)準(zhǔn)；符合不同消費年齡層特征等,。

◆ 此外,，從預(yù)選產(chǎn)品食材對比，預(yù)選產(chǎn)品烹飪技法對比,，比如膨化,、涮、煎,、烤,、炸、腌,、炒,、煮、烘焙,、鹵,、涼拌等，對比得出選商落位的依據(jù)：現(xiàn)場加工復(fù)雜程度,、消費人群年齡特征,、原材料來源渠道、內(nèi)循環(huán)融合度,、原材料產(chǎn)地,、烹飪方式、消費目的,、出品溫度演方式,、加工時間、產(chǎn)品特性,、物質(zhì)形態(tài),、消費目的、商品分量,、價格、味型,、地域,、網(wǎng)銷,、翻臺率、坪效,、總投資,、開店成本、利潤等,。

所以,，要求招商人員需要換位自己就是一個經(jīng)營者一個投資者，懂餐飲運營,，并且站到客戶的角度思考問題,，這樣才能準(zhǔn)確把握客戶的心理訴求，知道客戶的難點和痛點,，有的放矢的為客戶制定解決方案和辦法,，把客戶視為合作伙伴，共同進(jìn)退,，這樣才能贏得客戶的信任,。

真正的商業(yè)地產(chǎn)項目，招商只是其運營的一個環(huán)節(jié),，所有的招商,，包括規(guī)劃，包括建設(shè),，全部為運營服務(wù)的,。

以客戶為中心

◆ 首先，作為商業(yè)地產(chǎn)招商人員,，首先創(chuàng)新的是改變自己,，然后是一種招商策略，招商的流程,，從客戶的角度去研究,。用互聯(lián)網(wǎng)的一句話來說，大數(shù)據(jù)時代以客戶為中心,，走進(jìn)客戶心里,，研究客戶的想法，以及心理需求,，我們才能做好招商,。

所有的困境來自于招商人員的素養(yǎng)，談判能力,，以及投資開發(fā)商對運營規(guī)劃的欠缺,，一句話，戰(zhàn)略定了，按照戰(zhàn)略去執(zhí)行會很輕松,。

◆ 其次,，突破困境，首先要反思自己,，甚至要否定自己,，因為反思才有進(jìn)步，包括知識結(jié)構(gòu),，能力體系,、項目的商業(yè)價值和核心等。

把規(guī)劃運營前置,，然后我們才能給客戶一個真正的解答,，這才是我們客戶想要的東西。

巖嶼團(tuán)隊深度研究《人間煙火氣》的民生類實體商業(yè)項目,，2022.后疫情時代用商業(yè)進(jìn)化視角關(guān)注商業(yè)的變化,，重構(gòu)商業(yè)零售業(yè)態(tài)，商業(yè)混搭,，通過景觀人文裝置的藝術(shù)再造設(shè)計,，引發(fā)人們對商業(yè)價值的思考。從而塑造出具有話題性,、流量性的商業(yè),，最終讓商業(yè)從《內(nèi)容上》引起自媒體的傳播。打造的新商業(yè)具有以下標(biāo)簽：商業(yè)類型相互融合,，共享氛圍主題鮮明,，動線規(guī)劃靈活多變，商業(yè)與人文藝術(shù)景觀相互滲透,，功能布局內(nèi)容上多以美食小吃及文化傳承,、文娛演繹、非遺展示,、文創(chuàng)手作,、農(nóng)貿(mào)市集等強(qiáng)體驗商業(yè)類型相互交叉鋪設(shè)，從而形成最具體驗和引流功能的商業(yè)模式,。

免責(zé)聲明：文章來源于商策聯(lián)會,，版權(quán)歸原作者所有，本平臺轉(zhuǎn)載旨在分享交流,，并不代表贊同文中觀點和對其真實性負(fù)責(zé),。僅供讀者參考，不用作商業(yè)用途,。如涉版權(quán)等問題,，請盡快聯(lián)系我們,，我們將在第一時間刪除。