小型商業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中通常處于劣勢(shì)，雖然成本低，但面積小可用的經(jīng)營(yíng)空間有限，也就沒(méi)有大型商業(yè)所天然具備的規(guī)模效益,。

在巖嶼看來(lái)，1萬(wàn)平米是個(gè)門檻,，低于1萬(wàn)平米的商業(yè)策略可以更加靈活多變,，比如可以整租也可以分租，或者聚合同類型的產(chǎn)品如教培,、運(yùn)動(dòng),、餐飲等，管理和運(yùn)營(yíng)的成本會(huì)比較低,。

超過(guò)1萬(wàn)平米,，特別是卡在5萬(wàn)上下的商業(yè)，因其空間相對(duì)大,，在硬件上需要更多的投入,，運(yùn)營(yíng)上產(chǎn)生更多的成本。如果選擇和購(gòu)物中心一樣的商業(yè)布局,，在效益上又不如大型商業(yè)的產(chǎn)出來(lái)的高效,，不上不下的反而成了燙手的山芋。

針對(duì)這一類型的物業(yè),，北京巖嶼提出1+N的配套策略：即餐飲+一個(gè)或多個(gè)垂直業(yè)態(tài),，避開(kāi)與購(gòu)物中心雷同的功能屬性，打造自己獨(dú)特的商業(yè)氣質(zhì),。

出圈的外觀,，配套功能和服務(wù)內(nèi)容

說(shuō)起獨(dú)特性，最簡(jiǎn)單的就是觀感出圈,，包括建筑本體,、外觀立面,、臨街廣場(chǎng),、屋頂中堂,、景觀天幕等這些能給顧客帶來(lái)直接感官?zèng)_擊的物理硬件。

我們看一個(gè)具體的例子：新加坡的Funan Mall（福南）只有3萬(wàn)平米,，6層平均每層不到5000平米,，曾經(jīng)是一個(gè)數(shù)碼科技賣場(chǎng)，類似于幾年前的中關(guān)村科貿(mào)電子城,。

1985-1997名叫Funan Centre,，當(dāng)時(shí)是普通的購(gòu)物中心，看起來(lái)和今天國(guó)內(nèi)很多縣城購(gòu)物中心有著差不多的外觀,。

2005年后改名為Funan Degital Life Mall福南數(shù)碼生活廣場(chǎng),，里面長(zhǎng)這樣，濃濃的鄉(xiāng)土氣息撲面而來(lái),，是不是很熟悉,？那一年劉強(qiáng)東在中關(guān)村剛剛處理掉最后一批光盤，變身京東多媒體,。

2016年重新改造,，歷時(shí)三年，投資2,880,000,000元,，對(duì)你沒(méi)看錯(cuò),，是28.8億人民幣，基本上是在原有紅線內(nèi)重建了一棟,，現(xiàn)在長(zhǎng)這個(gè)樣子,。

由伍茲貝格全球高級(jí)董事合伙人 Stephen Jones 及合伙人兼中國(guó)區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)總監(jiān)葉浩輝 Billy Ip 主持設(shè)計(jì)，拿獎(jiǎng)到手軟,。

巖嶼用這個(gè)案例來(lái)說(shuō)明怎樣“出圈”,，并不是因?yàn)樗耐顿Y造價(jià)高，新加坡地少人多,，可用的土地有限,，對(duì)每一平米的商業(yè)地產(chǎn)，都精打細(xì)算的充分利用,，我們?cè)诟Ｄ峡梢钥吹胶芏嘤嘘P(guān)于商業(yè)前沿思考的痕跡,，一些“出圈”的自我突破是我們關(guān)注的焦點(diǎn)。

首先在外觀上,，我們通過(guò)外立面,、中空和屋頂?shù)葞讉€(gè)位置分別看到了科技、自然,、人文幾個(gè)維度的融合和碰撞,。生生把3萬(wàn)平米,，做出來(lái)30萬(wàn)平米的觀感。

內(nèi)部的情況,，網(wǎng)上有很多資料,，就不詳細(xì)展開(kāi)說(shuō)了，特別說(shuō)一下和“破圈”有關(guān)的內(nèi)容,。

新加坡最大的室內(nèi)攀巖,。

劃重點(diǎn)：餐桌下面的自行車，我們不要孤立的看景觀裝置,，而是看它背后的潛臺(tái)詞認(rèn)知邏輯：極限運(yùn)動(dòng)-運(yùn)動(dòng)生活,，注意看下面這條地面紅色導(dǎo)視。

早7點(diǎn)到10點(diǎn),，你可以騎車來(lái)逛商場(chǎng),，在一個(gè)點(diǎn)上做到如此，方可稱之為“出圈”,。在福南,，自行車不是一個(gè)符號(hào)，是貫穿整個(gè)商業(yè)的一個(gè)生活線索,。

福南類似這樣出圈的場(chǎng)景還有很多：?jiǎn)诬?、極限、二次元,、電競(jìng),、音樂(lè)電影、田園農(nóng)莊,、未來(lái)城,，足球，每一個(gè)都不是單獨(dú)的景觀存在,，而是和服務(wù),，產(chǎn)品，生活緊密的結(jié)合在一起,。

不要忘了,，這是一個(gè)只有3萬(wàn)平米的商業(yè)，甚至還不如很多縣城的購(gòu)物中心大,，走在里面,，你仿佛進(jìn)入了一個(gè)新世界，格局,、視野,、生活都被打開(kāi)，放大,。

生態(tài),、運(yùn)動(dòng),、科技、美食,，巖嶼的1+N就是要做到這樣的場(chǎng)景,，用餐飲復(fù)合垂直生態(tài)，激發(fā)項(xiàng)目的活力和潛力,。

有舍才有得,，福南的錯(cuò)層空間表達(dá)在很多人眼里無(wú)疑浪費(fèi)了大量可供出租的面積，有選擇的舍帶來(lái)的空間感以及圍繞這些空間產(chǎn)生的生活場(chǎng)景得以復(fù)合展現(xiàn),。

北京巖嶼最近有個(gè)項(xiàng)目有與之類似的空間表達(dá)，感興趣的可以和我們聯(lián)系咨詢了解詳細(xì)資料,。

預(yù)報(bào)下兩期商業(yè)分享的內(nèi)容：

共享式廚房,，開(kāi)放的劇本和異域古城

西部世界，真實(shí)感與浮于表象