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致力于餐飲商業(yè)空間和體驗式商業(yè)空間的策劃定位,、場景設計、招商落位,、運營管理,。

商業(yè)地產考察,,不是逛商場!

2019-03-21

主題街區(qū)設計·商場設計·商業(yè)空間設計·餐飲主題街區(qū)設計————北京巖嶼設計

                                                            



做好購物中心考察的重要性

重要性一:了解購物中心發(fā)展與城市演變和需求的邏輯關系,提煉其項目策劃定位成功的內在規(guī)律,,培養(yǎng)商業(yè)項目戰(zhàn)略把握與理解能力,。

重要性二:調查典型案例,探索其商業(yè)定位由來和運營成功經驗,,發(fā)現(xiàn)可供公司借鑒的案例,,培養(yǎng)購物中心運營管理思維與操作能力。

重要性三:與商業(yè)運營公司進行交流,,學習其管理運作模式,,為公司商業(yè)項目建設提供參考。


重要性四:通過考察和學習各城市的主題購物中心,,對各項目內功能分區(qū)及內部裝飾設計有進一步學習,,了解商業(yè)綜合體項目的特點和現(xiàn)階段的商業(yè)

模式以及對商品展示的要求, 認識商業(yè)綜合體在現(xiàn)階段如何滿足客戶的需求。了解和借鑒各大商場的優(yōu)點,,在實地考察中發(fā)現(xiàn)問題,,積累知識,開闊

眼界,為以后的工作積累經驗和提供素材,。

重要性五:通過對多地項目的考察,,能夠開闊視野和更加深入地了解相關知名品牌,同時通過前期溝通能深入和一些品牌商家進行商務對接和洽談,,

促使盡快達成合作意向,。


“十二眼”教你考察購物中心

1、看外部交通動線聯(lián)系

如項目與周邊交通是如何順暢連接的,,與交通道路的關系,,人流、車流,、貨流的外部交通動線如何規(guī)劃,,卸貨平臺規(guī)劃、室內外停車場出入口規(guī)

劃,。項目與主要交通工具如公交車,、輕軌、地鐵如何連接,,交通指示牌有沒有做到位,。


2、看購物中心的外觀

如外立面結構設計及用材,、廣告位規(guī)劃,、夜景工程、進入購物中心主出入口的大小設計是否足夠顯眼,。

3,、看購物中心的內部交通動線

在購物中心經營中動線就是價值,平面主動線,、次動線是否簡單明了,,是否一眼可以從這頭看到那頭的商家,垂直動線是否可以快捷順利的達到想要去的樓層,。

交通動線(水平和垂直人流及貨流組織),、中庭形式及面積(可用于促銷等聚焦人氣)。


4,、看維系各樓層通暢的電梯規(guī)劃

垂直梯,、步梯、坡梯的數(shù)量分布是否均勻,,能夠輻射到商場的每個角落,。

5、看結構上的設計

如柱距,、層高,、通道寬度,、室內挑空空間、商店的開間,、凈深,。

6、看內部裝修

地板用材,、吊頂用材,、燈光亮度、店招是否統(tǒng)一風格,、消防是否隱藏美化,、樓層商戶指示牌足夠清楚、廣告位設計,、 

衛(wèi)生間母嬰?yún)^(qū)活動演藝區(qū)休憩區(qū)休憩設施問訊處的設計,、小品綠化等等。

7,、看主力店與次主力店業(yè)態(tài)屬性,、商戶品牌、面積大小,、分布樓層與位置,,有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌。

8,、看獨立店

商戶品牌,、業(yè)態(tài)屬性、面積大小,、分布樓層與位置,,有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌,。

9,、看面積比和業(yè)態(tài)比

看主力店獨立店的面積比,購物休閑娛樂餐飲的業(yè)態(tài)比,。


10,、看運營管理水平

外包商業(yè)運營公司或自建,成功案例如何,?是否做到統(tǒng)一經營,,統(tǒng)一推廣,統(tǒng)一管理,,統(tǒng)一形象,,統(tǒng)一收銀等;地板,、衛(wèi)生間角落的干凈程度等,。

11,、看經營狀況

如人流量、提袋率,、客單價,、滯留時間等。

12,、看購物中心的租金

分樓層,、分位置、分業(yè)態(tài),,購物中心的年營業(yè)額等,。

以上為針對單個的購物中心從整體到細節(jié)的考察要點匯總。

此外,,從宏觀角度來看,,還有幾點也是必須做到的:

1.項目所在商圈的過去,現(xiàn)在和未來,,也就是她的前世今生,;

2.不同業(yè)態(tài)形態(tài)的配比。它的比例是否合理,,對項目后期的成熟操作是有緊密關系的,;

3.建筑規(guī)劃:沿街商業(yè)的開間,進深,、廣告位,、層高等;停車,、建筑立面,、衛(wèi)生間配置等;

4.商業(yè)招商:品牌的規(guī)格與數(shù)量,,商家的資質及運營能力(國際,、國內、省內,、地方品牌等),。


購物中心考察的4大角度

考察角度1:商圈+典型項目

從宏觀的角度來看,要從商圈的角度去考察典型項目,,那么首先必須對項目所在城市概況,、商圈分布與特征進行詳細的概括與分析。


在此基礎上,,再去考察典型項目本身,,所得到的考察結果不僅有利于對城市商圈的客觀深入了解,更有助于對典型項目的定位,、業(yè)態(tài),、

運營等有更深刻的判斷和經驗獲取,。

那么,考察商圈+典型項目,,要點有哪些呢,?

1)城市整體情況分析:城市概況、主要經濟指標,、對外交通情況,、市內交通、城市戰(zhàn)略定位,、城市綜合競爭力(其中,,對于三四線不太知名的城市來說,

需要考察的內容更多,,包括人口構成與分布,、經濟指標、主導產業(yè),、城市區(qū)域圖,、商業(yè)現(xiàn)狀、城市未來規(guī)劃等)

2)城市商圈整體考察:商圈分布,、商圈發(fā)展特征,、形成原因、商業(yè)區(qū)域,、重點商圈 區(qū)位鳥瞰圖指示各商圈位置,,然后介紹商圈等級、主要功能定位,、

商圈輻射的人群(數(shù)量,、消費力和消費習慣)、代表商業(yè)和在建商業(yè)(位置,、鳥瞰圖和項目基本檔案),。

3)單個商圈重點考察:商圈名稱、位置,、性質(即商圈定位和檔次),、代表商業(yè)項目、業(yè)態(tài),、消費人群及年齡結構。

4)典型項目考察:項目交通與區(qū)位,、定位,、規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)組合,、面積,、層高,、每層商鋪數(shù)量、裝飾風格,、商業(yè)氛圍,、品牌特色、

業(yè)態(tài)與商鋪布置,、主力店介紹,、商品陳列、主題特色,、運營管理,、項目總結。

考察角度2:對項目的全面考察

考察要點:

① 基本檔案,、規(guī)劃設計概念,、項目定位;

② 區(qū)位分析(包括人車分流,、出租車等候點,、通暢回路、道路設置),;

③ 外部動線,,內部動線;

④ 項目外觀,,室內空間,、中庭、天頂設計風格,、店鋪設計,;

⑤ 業(yè)態(tài)分析(業(yè)態(tài)分布、現(xiàn)場照片),、各樓層業(yè)態(tài)組合與品牌,、樓層業(yè)態(tài)布局、特色業(yè)態(tài)展示,、主力店展示與品牌分析,。

在此基礎上,如果可獲取到更詳細的信息,,

可詳細考察招商情況,,包括引進的首店、商家數(shù)量,、各業(yè)態(tài)商家數(shù)量占比,、品牌組合分析、合作經營模式,,以及SWOT分析,;

⑥ 節(jié)點分析,,即考察項目的設計細節(jié)與創(chuàng)意,包括建筑外立面,、入口門廳,、中庭、自動扶梯,、電梯間,、公共走道、公共衛(wèi)生間,、

公共休息區(qū),、配套設施,需要通過大量實景照片展示,,并配以文字解說與點評,,方能勾勒細節(jié)優(yōu)缺點。

考察角度3:同類項目對比考察

案例1:北京西單大悅城等6大項目對比考察

考察對象:西單大悅城,、老佛爺購物中心,、北京樂天銀泰百貨、新光天地,、芳草地,、朝陽大悅城


考察要點與可取之處:

1)人員管理:樓層人員管理、樓層管理大包干,、總服務臺管理,、樓層督導臺改服務島

、保潔人員管理

2)環(huán)境管理:休息椅變形計,、燈光/投影/LED包柱,、環(huán)保設計及形態(tài)各異的垃圾桶、衛(wèi)生間,、綠植,、藝術墻體、裝修管理,、藝術與商品的完美結合

3)導視管理:導視系統(tǒng)——商場內的導航,,導視系統(tǒng)——樓層及品牌簡介,指示牌,,宣傳單廣告取閱欄,、安全警示貼、消防警示貼,、安全出口指示地貼

4)營銷管理:體驗式營銷,、節(jié)日營銷、名人營銷,。

案例2:南京水游城等4大項目對比考察

考察報告分為綜述篇,、重點篇、亮點篇進行闡述,。


【綜述篇】項目基本情況,。

【重點篇】對在考察過程中產生疑問和思考的關鍵點進行分析,加深對業(yè)態(tài),、動線等的認識,。

【亮點篇】在考察過程中,發(fā)現(xiàn)一些景觀,、業(yè)態(tài),、品牌設置的亮點,在此進行集錦,,以期對日后項目調整或建設有所啟發(fā),。

1)綜述篇:水平方、水游城,、虹悅城,、江寧萬達

從基本檔案、交通,、業(yè)態(tài)構成,、基礎設施、項目亮點做概況介紹,。

2)重點篇

景觀設計分析——以水游城為例

動線與業(yè)態(tài)組合的分析——以虹悅城為例

項目定位分析——以水平方為例

3)亮點篇

在考察過程中,,發(fā)現(xiàn)一些景觀、業(yè)態(tài),、品牌設置巧妙,,富有新意,在此進行集錦,,以期對日后項目調整或建設有所啟發(fā),。

比如:超長扶梯(虹悅城)、特色景觀小品(虹悅城),、人性化設計(虹悅城),、半開放廣場(水游城)、圣誕主題外飾(水游城),、

超大室內景觀(水平方),、配圖:景觀分析、項目定位分析,、超長扶梯,、小景等。

案例3:來福士(北京上海廣州)對比考察分析

來福士是凱德中國旗下最具特色的世界知名綜合商用項目品牌,凱德中國既是開發(fā)者,,也是擁有者和管理者,。

來福士品牌于1986年發(fā)源于新加坡,至今在全球已擁有9座項目,,其中7座位于中國,,分別在上海、北京,、成都,、杭州、寧波和深圳,。

來福士是"城中之城",,融合住宅、商場,、辦公樓,、服務式公寓、酒店等多種業(yè)態(tài),,在中心城市的交通樞紐位置打造經濟綜合體和城市地標,。

本案例考察各城市來福士區(qū)別:北京來福士、上海來福士,、成都來福士

考察角度:整體感觀世界,。

考察要點:①建筑設計;②空間氛圍營造,;③營運細節(jié),;④交往與空間;⑤第三生活空間,。

考察角度4:局部與細節(jié)考察方法

1,、景觀考察

景觀分析包括:周邊關系處理、主入口廣場(特色燈柱,、車道分隔),、特色水景、地面鋪裝,、地面停車,、綠籬墻、圓形下沉廣場,、

廣場綠地,、主次入口之廣場車庫出入口、廣場綠地,。最后對整體的景觀亮點與不足做總結分析,。


2,、裝飾考察

裝飾考察要點:地面、天棚材料,,墻面材料,,燈光及導示,設備安裝,,欄桿及扶梯,,衛(wèi)生間,,軟裝小品,,車庫裝飾。


3,、租務管理考察

包括街區(qū)主題,、導視(吊旗導視、墻貼(地貼)導視,、立式導視),、裝修管理、財務管理,、現(xiàn)場管理,、客服管理、安全管理,、保潔管理,。

4、業(yè)態(tài)與特色商家考察

考察事項:業(yè)態(tài)規(guī)劃,、品牌組合及業(yè)態(tài)占比,、特色商家分析、樓層規(guī)劃

考察重點:品牌組合亮點,、特色商家分析

主題街區(qū)設計·商場設計·商業(yè)空間設計·餐飲主題街區(qū)設計

————北京巖嶼設計

一群鉆研新型商業(yè)模式的設計匠人!

巖嶼設計,,中國唯一一家商業(yè)策略型設計機構,以跨界聯(lián)合體的團隊特色確保提供項目的商業(yè)定位,、設計規(guī)劃,、落地運營的全案實施。致力于各種傳統(tǒng)商業(yè)模式的提升改造設計,,為傳統(tǒng)商業(yè)注入新鮮血液,。


企業(yè)文化——讓客戶成功、讓項目成功,、順便讓自己成功,!


項目案例類型:室內外餐飲主題街區(qū)改造設計、主題餐飲街設計,、餐飲美食廣場設計,、商場設計、商業(yè)空間設計。











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