主題街區(qū)設計·商場設計·商業(yè)空間設計·餐飲主題街區(qū)設計————北京巖嶼設計

                                                            

做好購物中心考察的重要性

重要性一：了解購物中心發(fā)展與城市演變和需求的邏輯關系，提煉其項目策劃定位成功的內在規(guī)律,，培養(yǎng)商業(yè)項目戰(zhàn)略把握與理解能力,。

重要性二：調查典型案例，探索其商業(yè)定位由來和運營成功經驗,，發(fā)現(xiàn)可供公司借鑒的案例,，培養(yǎng)購物中心運營管理思維與操作能力。

重要性三：與商業(yè)運營公司進行交流,，學習其管理運作模式,，為公司商業(yè)項目建設提供參考。

重要性四：通過考察和學習各城市的主題購物中心,，對各項目內功能分區(qū)及內部裝飾設計有進一步學習,，了解商業(yè)綜合體項目的特點和現(xiàn)階段的商業(yè)

模式以及對商品展示的要求, 認識商業(yè)綜合體在現(xiàn)階段如何滿足客戶的需求。了解和借鑒各大商場的優(yōu)點,，在實地考察中發(fā)現(xiàn)問題,，積累知識，開闊

眼界，為以后的工作積累經驗和提供素材,。

重要性五：通過對多地項目的考察,，能夠開闊視野和更加深入地了解相關知名品牌，同時通過前期溝通能深入和一些品牌商家進行商務對接和洽談,，

促使盡快達成合作意向,。

“十二眼”教你考察購物中心

1、看外部交通動線聯(lián)系

如項目與周邊交通是如何順暢連接的,，與交通道路的關系,，人流、車流,、貨流的外部交通動線如何規(guī)劃,，卸貨平臺規(guī)劃、室內外停車場出入口規(guī)

劃,。項目與主要交通工具如公交車,、輕軌、地鐵如何連接,，交通指示牌有沒有做到位,。

2、看購物中心的外觀

如外立面結構設計及用材,、廣告位規(guī)劃,、夜景工程、進入購物中心主出入口的大小設計是否足夠顯眼,。

3,、看購物中心的內部交通動線

在購物中心經營中動線就是價值，平面主動線,、次動線是否簡單明了,，是否一眼可以從這頭看到那頭的商家，垂直動線是否可以快捷順利的達到想要去的樓層,。

交通動線（水平和垂直人流及貨流組織）,、中庭形式及面積（可用于促銷等聚焦人氣）。

4,、看維系各樓層通暢的電梯規(guī)劃

垂直梯,、步梯、坡梯的數(shù)量分布是否均勻,，能夠輻射到商場的每個角落,。

5、看結構上的設計

如柱距,、層高,、通道寬度,、室內挑空空間、商店的開間,、凈深,。

6、看內部裝修

地板用材,、吊頂用材,、燈光亮度、店招是否統(tǒng)一風格,、消防是否隱藏美化,、樓層商戶指示牌足夠清楚、廣告位設計,、 

衛(wèi)生間母嬰?yún)^(qū)活動演藝區(qū)休憩區(qū)休憩設施問訊處的設計,、小品綠化等等。

7,、看主力店與次主力店業(yè)態(tài)屬性,、商戶品牌、面積大小,、分布樓層與位置,，有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌。

8,、看獨立店

商戶品牌,、業(yè)態(tài)屬性、面積大小,、分布樓層與位置,，有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌,。

9,、看面積比和業(yè)態(tài)比

看主力店獨立店的面積比，購物休閑娛樂餐飲的業(yè)態(tài)比,。

10,、看運營管理水平

外包商業(yè)運營公司或自建，成功案例如何,？是否做到統(tǒng)一經營,，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理,，統(tǒng)一形象,，統(tǒng)一收銀等；地板,、衛(wèi)生間角落的干凈程度等,。

11,、看經營狀況

如人流量、提袋率,、客單價,、滯留時間等。

12,、看購物中心的租金

分樓層,、分位置、分業(yè)態(tài),，購物中心的年營業(yè)額等,。

以上為針對單個的購物中心從整體到細節(jié)的考察要點匯總。

此外,，從宏觀角度來看,，還有幾點也是必須做到的：

1.項目所在商圈的過去，現(xiàn)在和未來,，也就是她的前世今生,；

2.不同業(yè)態(tài)形態(tài)的配比。它的比例是否合理,，對項目后期的成熟操作是有緊密關系的,；

3.建筑規(guī)劃：沿街商業(yè)的開間，進深,、廣告位,、層高等；停車,、建筑立面,、衛(wèi)生間配置等；

4.商業(yè)招商：品牌的規(guī)格與數(shù)量,，商家的資質及運營能力（國際,、國內、省內,、地方品牌等）,。

購物中心考察的4大角度

考察角度1：商圈+典型項目

從宏觀的角度來看，要從商圈的角度去考察典型項目,，那么首先必須對項目所在城市概況,、商圈分布與特征進行詳細的概括與分析。

在此基礎上,，再去考察典型項目本身,，所得到的考察結果不僅有利于對城市商圈的客觀深入了解，更有助于對典型項目的定位,、業(yè)態(tài),、

運營等有更深刻的判斷和經驗獲取,。

那么，考察商圈+典型項目,，要點有哪些呢,？

1）城市整體情況分析：城市概況、主要經濟指標,、對外交通情況,、市內交通、城市戰(zhàn)略定位,、城市綜合競爭力（其中,，對于三四線不太知名的城市來說，

需要考察的內容更多,，包括人口構成與分布,、經濟指標、主導產業(yè),、城市區(qū)域圖,、商業(yè)現(xiàn)狀、城市未來規(guī)劃等）

2）城市商圈整體考察：商圈分布,、商圈發(fā)展特征,、形成原因、商業(yè)區(qū)域,、重點商圈 區(qū)位鳥瞰圖指示各商圈位置,，然后介紹商圈等級、主要功能定位,、

商圈輻射的人群（數(shù)量,、消費力和消費習慣）、代表商業(yè)和在建商業(yè)（位置,、鳥瞰圖和項目基本檔案）,。

3）單個商圈重點考察：商圈名稱、位置,、性質（即商圈定位和檔次）,、代表商業(yè)項目、業(yè)態(tài),、消費人群及年齡結構。

4）典型項目考察：項目交通與區(qū)位,、定位,、規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)組合,、面積,、層高,、每層商鋪數(shù)量、裝飾風格,、商業(yè)氛圍,、品牌特色、

業(yè)態(tài)與商鋪布置,、主力店介紹,、商品陳列、主題特色,、運營管理,、項目總結。

考察角度2：對項目的全面考察

考察要點：

① 基本檔案,、規(guī)劃設計概念,、項目定位；

② 區(qū)位分析（包括人車分流,、出租車等候點,、通暢回路、道路設置）,；

③ 外部動線,，內部動線；

④ 項目外觀,，室內空間,、中庭、天頂設計風格,、店鋪設計,；

⑤ 業(yè)態(tài)分析（業(yè)態(tài)分布、現(xiàn)場照片）,、各樓層業(yè)態(tài)組合與品牌,、樓層業(yè)態(tài)布局、特色業(yè)態(tài)展示,、主力店展示與品牌分析,。

在此基礎上，如果可獲取到更詳細的信息,，

可詳細考察招商情況,，包括引進的首店、商家數(shù)量,、各業(yè)態(tài)商家數(shù)量占比,、品牌組合分析、合作經營模式,，以及SWOT分析,；

⑥ 節(jié)點分析,，即考察項目的設計細節(jié)與創(chuàng)意，包括建筑外立面,、入口門廳,、中庭、自動扶梯,、電梯間,、公共走道、公共衛(wèi)生間,、

公共休息區(qū),、配套設施，需要通過大量實景照片展示,，并配以文字解說與點評,，方能勾勒細節(jié)優(yōu)缺點。

考察角度3：同類項目對比考察

案例1：北京西單大悅城等6大項目對比考察

考察對象：西單大悅城,、老佛爺購物中心,、北京樂天銀泰百貨、新光天地,、芳草地,、朝陽大悅城

考察要點與可取之處：

1）人員管理：樓層人員管理、樓層管理大包干,、總服務臺管理,、樓層督導臺改服務島

、保潔人員管理

2）環(huán)境管理：休息椅變形計,、燈光/投影/LED包柱,、環(huán)保設計及形態(tài)各異的垃圾桶、衛(wèi)生間,、綠植,、藝術墻體、裝修管理,、藝術與商品的完美結合

3）導視管理：導視系統(tǒng)——商場內的導航,，導視系統(tǒng)——樓層及品牌簡介，指示牌,，宣傳單廣告取閱欄,、安全警示貼、消防警示貼,、安全出口指示地貼

4）營銷管理：體驗式營銷,、節(jié)日營銷、名人營銷,。

案例2：南京水游城等4大項目對比考察

考察報告分為綜述篇,、重點篇、亮點篇進行闡述,。

【綜述篇】項目基本情況,。

【重點篇】對在考察過程中產生疑問和思考的關鍵點進行分析，加深對業(yè)態(tài),、動線等的認識,。

【亮點篇】在考察過程中，發(fā)現(xiàn)一些景觀,、業(yè)態(tài),、品牌設置的亮點，在此進行集錦,，以期對日后項目調整或建設有所啟發(fā),。

1）綜述篇：水平方、水游城,、虹悅城,、江寧萬達

從基本檔案、交通,、業(yè)態(tài)構成,、基礎設施、項目亮點做概況介紹,。

2）重點篇

景觀設計分析——以水游城為例

動線與業(yè)態(tài)組合的分析——以虹悅城為例

項目定位分析——以水平方為例

3）亮點篇

在考察過程中,，發(fā)現(xiàn)一些景觀、業(yè)態(tài),、品牌設置巧妙,，富有新意，在此進行集錦,，以期對日后項目調整或建設有所啟發(fā),。

比如：超長扶梯（虹悅城）、特色景觀小品（虹悅城）,、人性化設計（虹悅城）,、半開放廣場（水游城）、圣誕主題外飾（水游城）,、

超大室內景觀（水平方）,、配圖：景觀分析、項目定位分析,、超長扶梯,、小景等。

案例3：來福士（北京上海廣州）對比考察分析

來福士是凱德中國旗下最具特色的世界知名綜合商用項目品牌，凱德中國既是開發(fā)者,，也是擁有者和管理者,。

來福士品牌于1986年發(fā)源于新加坡，至今在全球已擁有9座項目,，其中7座位于中國,，分別在上海、北京,、成都,、杭州、寧波和深圳,。

來福士是"城中之城",，融合住宅、商場,、辦公樓,、服務式公寓、酒店等多種業(yè)態(tài),，在中心城市的交通樞紐位置打造經濟綜合體和城市地標,。

本案例考察各城市來福士區(qū)別：北京來福士、上海來福士,、成都來福士

考察角度：整體感觀世界,。

考察要點：①建筑設計；②空間氛圍營造,；③營運細節(jié),；④交往與空間；⑤第三生活空間,。

考察角度4：局部與細節(jié)考察方法

1,、景觀考察

景觀分析包括：周邊關系處理、主入口廣場（特色燈柱,、車道分隔）,、特色水景、地面鋪裝,、地面停車,、綠籬墻、圓形下沉廣場,、

廣場綠地,、主次入口之廣場車庫出入口、廣場綠地,。最后對整體的景觀亮點與不足做總結分析,。

2,、裝飾考察

裝飾考察要點：地面、天棚材料,，墻面材料,，燈光及導示，設備安裝,，欄桿及扶梯,，衛(wèi)生間,，軟裝小品,，車庫裝飾。

3,、租務管理考察

包括街區(qū)主題,、導視（吊旗導視、墻貼（地貼）導視,、立式導視）,、裝修管理、財務管理,、現(xiàn)場管理,、客服管理、安全管理,、保潔管理,。

4、業(yè)態(tài)與特色商家考察

考察事項：業(yè)態(tài)規(guī)劃,、品牌組合及業(yè)態(tài)占比,、特色商家分析、樓層規(guī)劃

考察重點：品牌組合亮點,、特色商家分析

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————北京巖嶼設計

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巖嶼設計,，中國唯一一家商業(yè)策略型設計機構，以跨界聯(lián)合體的團隊特色確保提供項目的商業(yè)定位,、設計規(guī)劃,、落地運營的全案實施。致力于各種傳統(tǒng)商業(yè)模式的提升改造設計,，為傳統(tǒng)商業(yè)注入新鮮血液,。

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項目案例類型：室內外餐飲主題街區(qū)改造設計、主題餐飲街設計,、餐飲美食廣場設計,、商場設計、商業(yè)空間設計。