在中國，做房地產(chǎn)是比較容易先“富”起來的,，特別是商業(yè)地產(chǎn),。因為在投資領(lǐng)域，存在馬太效應(yīng),。一般來說一個項目你的投入錢越多,，成功率越高。

不動產(chǎn)有個重要的功能就是抵御通脹,，但地價的保值并不能帶來建筑物在商業(yè)上的回報,。所以你會看到在空間維度同處一座城市里的商業(yè)中心，有的人氣爆棚,，有的門可羅雀,。

在時間維度，同樣一座商業(yè)中心,，三年前高朋滿座,，三年后只剩斷壁殘垣。

地還是那塊地,，人也還是周邊哪些人,，到底是什么力量在驅(qū)使著幸運之神的取舍？

多年來巖嶼設(shè)計一直為商業(yè)購物中心配套美食街區(qū)做設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃,，為了親身深度了解這個行業(yè),，甚至花了整整2年的時間去開飯店，體驗個中滋味,，在我們看來,，無非是下面這些看不見的手。

01

商業(yè)的價值（現(xiàn)金流） = 客流 x 客單價

這是一個簡單的公式,，所有的商家都會算的賬,，而外部的環(huán)境決定了客流這個因素。當(dāng)一個區(qū)域沒有明顯的外部增量（如旅游者）時,，這個區(qū)域的客流總量是趨于穩(wěn)定的,。這對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)來說既是好事，也是壞事,。

穩(wěn)定意味著每天有可預(yù)期的收入,，但是別忘了青蛙都是被溫水煮死的！

舉個簡單的例子：一條街上只有一家餐館A,，每天營業(yè)額1萬元,。一年之后，又開了1家餐館B,，供給增加了一倍,，而客流并沒有變化，于是A餐館的營業(yè)額變成了每天6000元,。被餐館B分流了4000元,。可怕的是第三年,，餐館CDEF紛紛開了起來,。第四年，所有的餐館都關(guān)張了,。

有人會說,，那如果堅持到最后呢？

問題是連虧三年就是上市公司也挺不住,。

所以外部環(huán)境是商業(yè)中心最重要的生存條件,，因為各種情況導(dǎo)致的區(qū)域流量下降，都會成為致命傷,。

我們經(jīng)?？吹礁鞣N項目可研報告，區(qū)域人口幾萬幾十萬的,。要先搞清楚有多少能到你這里來,。

02

商業(yè)中心不同于一般的單一性服務(wù)行業(yè)，對于生態(tài)來說,，最安全的做法就是多樣化,。

如果一片森林里只有一種植物，一條河里只有一種魚類,，下場必然是滅絕,。

這里所說的多樣化不僅僅緊緊是指商品的種類。

我們都逛過原來的國營百貨商場,，不能說商品種類不全,，而是屬性有缺失。

我們都聽說過鉆頭的故事,，買鉆頭的目的是要鉆孔,。商業(yè)也是這樣,，買服裝的目的早已不是為了遮蔽身體。而逛商城的目的也早已不是為了買東西,。

所以售賣商品要附加各種屬性,，就像游戲里的武器一樣，一把空白的斧子傷害再高也沒人要,，大家要的是4防雙吸和加速,。

巖嶼設(shè)計在2018年主創(chuàng)的一個12萬平米綜合體項目，位于新疆烏魯木齊,。業(yè)主原來的想法很簡單,，在一個新的生活區(qū)做一個直線思維購物中心，堆砌各類大牌,，簡而言之就是一把高傷害的白色武器,。

后來我們帶著客戶國內(nèi)國外轉(zhuǎn)了一圈，幫他理順了思路：圍繞著項目塑造一個區(qū)域商業(yè)生態(tài),。

03

什么是生態(tài),？

首先作為業(yè)主或是地主要明確一個觀點，你的租金來源于商家的持續(xù)性收入,。

在周邊環(huán)境已經(jīng)固化的前提下,，收入的多少在于能滿足消費者多樣化的需求，核心在于“逛”,。大家都知道,，目的性明確的消費訴求已經(jīng)大部分電商化。實體商業(yè)要揚長避短,，發(fā)揮自己的長處：首先滿足“逛”的需求,。

所以在這個項目里，你看不到一層珠寶二層女裝三層男裝四層影院食街這樣的傳統(tǒng)布局,。而是將這些業(yè)態(tài)打散,，貫穿更為靈活的動線和景觀加以主題化，讓大家沒事也想來逛逛,，而逛街最重要的就是吃,。

在這個項目里，大家可以站著吃,，坐著吃,，走著吃。餐飲商鋪被分散到整個商業(yè)環(huán)境里,，味覺,、視覺、聽覺交織刺激著難以言喻的消費欲望。

這種看不見的東西,，一般在物理學(xué)和科幻小說里稱之為“熵”,，低熵為有序，高熵為無序,。

有序的東西意味著會有預(yù)期,，有預(yù)期意味著欲望受限。這就是現(xiàn)在的商業(yè)購物中心要極力避免的,。

高熵，不僅僅體現(xiàn)在空間上,，在時間上你會發(fā)現(xiàn)一般項目的火熱期只有6個月,。因為消費者的新鮮度就只有這么久。做商管都要好好研究一下近期大火的大白兔,、KEEP這些“快閃店”,。

維持生態(tài)意味著迭代進化，如果6個月之久,，你的商管部門還沒有找到那些流量“負貢獻”的品類和商戶,，這個項目就有危險了。

內(nèi)生機制有機組織的特點,，生態(tài)的多樣化來源于基因突變帶來的進化和淘汰,。商業(yè)也是同樣的道理。如果一個商業(yè)中長期充斥著太多的不景氣的店鋪,，那么項目的聚客能力會指數(shù)級下降,。導(dǎo)致惡性循環(huán)。

打造一個生態(tài)很容易,，用錢就可以堆出來,。維持一個生態(tài)則需要一種完全不同的能力。

不信的話去青島看看百麗廣場,。

04

自從人類社會出現(xiàn)分工和私產(chǎn),，就出現(xiàn)了商業(yè)行為。

從供給不足到過剩,，任何商業(yè)遵循著一個簡單的道理：等價交換,。

你不可能用1塊錢去買標(biāo)價10元的商品。除非商家肯補貼9元給你（騙你交了299元的押金）,。

但是我們會發(fā)現(xiàn)文化類東西的價值難以衡量,，比如讀一本小說或者看一場電影，一次說走就走的旅行,。

所以商業(yè)中心都在給自己貼文化標(biāo)簽,，企圖營造出文化消費溢價的幻境。

大部分是在自我催眠，以為門口擺上盜版的LINE,，咖啡館里放幾本書就是有文化了,。

似我者生學(xué)我者死，要學(xué)習(xí)不要抄襲,。抄也要抄人家的精髓,，千萬不要抄表面。

當(dāng)然你也可以百度找?guī)r嶼設(shè)計聊聊,，找到真正適合自己的商業(yè)生態(tài),，別都堵在一條路上。

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