在中國,做房地產(chǎn)是比較容易先“富”起來的,,特別是商業(yè)地產(chǎn),。因為在投資領(lǐng)域,存在馬太效應(yīng),。一般來說一個項目你的投入錢越多,,成功率越高。
不動產(chǎn)有個重要的功能就是抵御通脹,,但地價的保值并不能帶來建筑物在商業(yè)上的回報,。所以你會看到在空間維度同處一座城市里的商業(yè)中心,有的人氣爆棚,,有的門可羅雀,。
在時間維度,同樣一座商業(yè)中心,,三年前高朋滿座,,三年后只剩斷壁殘垣。
地還是那塊地,,人也還是周邊哪些人,,到底是什么力量在驅(qū)使著幸運之神的取舍?
多年來巖嶼設(shè)計一直為商業(yè)購物中心配套美食街區(qū)做設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃,,為了親身深度了解這個行業(yè),,甚至花了整整2年的時間去開飯店,體驗個中滋味,,在我們看來,,無非是下面這些看不見的手。
01
商業(yè)的價值(現(xiàn)金流) = 客流 x 客單價
這是一個簡單的公式,,所有的商家都會算的賬,,而外部的環(huán)境決定了客流這個因素。當(dāng)一個區(qū)域沒有明顯的外部增量(如旅游者)時,,這個區(qū)域的客流總量是趨于穩(wěn)定的,。這對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)來說既是好事,也是壞事,。
穩(wěn)定意味著每天有可預(yù)期的收入,,但是別忘了青蛙都是被溫水煮死的!
舉個簡單的例子:一條街上只有一家餐館A,,每天營業(yè)額1萬元,。一年之后,又開了1家餐館B,,供給增加了一倍,,而客流并沒有變化,于是A餐館的營業(yè)額變成了每天6000元,。被餐館B分流了4000元,。可怕的是第三年,,餐館CDEF紛紛開了起來,。第四年,所有的餐館都關(guān)張了,。
有人會說,,那如果堅持到最后呢?
問題是連虧三年就是上市公司也挺不住,。
所以外部環(huán)境是商業(yè)中心最重要的生存條件,,因為各種情況導(dǎo)致的區(qū)域流量下降,都會成為致命傷,。
我們經(jīng)??吹礁鞣N項目可研報告,區(qū)域人口幾萬幾十萬的,。要先搞清楚有多少能到你這里來,。
02
商業(yè)中心不同于一般的單一性服務(wù)行業(yè),對于生態(tài)來說,,最安全的做法就是多樣化,。
如果一片森林里只有一種植物,一條河里只有一種魚類,,下場必然是滅絕,。
這里所說的多樣化不僅僅緊緊是指商品的種類。
我們都逛過原來的國營百貨商場,,不能說商品種類不全,,而是屬性有缺失。
我們都聽說過鉆頭的故事,,買鉆頭的目的是要鉆孔,。商業(yè)也是這樣,,買服裝的目的早已不是為了遮蔽身體。而逛商城的目的也早已不是為了買東西,。
所以售賣商品要附加各種屬性,,就像游戲里的武器一樣,一把空白的斧子傷害再高也沒人要,,大家要的是4防雙吸和加速,。
巖嶼設(shè)計在2018年主創(chuàng)的一個12萬平米綜合體項目,位于新疆烏魯木齊,。業(yè)主原來的想法很簡單,,在一個新的生活區(qū)做一個直線思維購物中心,堆砌各類大牌,,簡而言之就是一把高傷害的白色武器,。
后來我們帶著客戶國內(nèi)國外轉(zhuǎn)了一圈,幫他理順了思路:圍繞著項目塑造一個區(qū)域商業(yè)生態(tài),。
03
什么是生態(tài),?
首先作為業(yè)主或是地主要明確一個觀點,你的租金來源于商家的持續(xù)性收入,。
在周邊環(huán)境已經(jīng)固化的前提下,,收入的多少在于能滿足消費者多樣化的需求,核心在于“逛”,。大家都知道,,目的性明確的消費訴求已經(jīng)大部分電商化。實體商業(yè)要揚長避短,,發(fā)揮自己的長處:首先滿足“逛”的需求,。
所以在這個項目里,你看不到一層珠寶二層女裝三層男裝四層影院食街這樣的傳統(tǒng)布局,。而是將這些業(yè)態(tài)打散,,貫穿更為靈活的動線和景觀加以主題化,讓大家沒事也想來逛逛,,而逛街最重要的就是吃,。
在這個項目里,大家可以站著吃,,坐著吃,,走著吃。餐飲商鋪被分散到整個商業(yè)環(huán)境里,,味覺,、視覺、聽覺交織刺激著難以言喻的消費欲望。
這種看不見的東西,,一般在物理學(xué)和科幻小說里稱之為“熵”,,低熵為有序,高熵為無序,。
有序的東西意味著會有預(yù)期,,有預(yù)期意味著欲望受限。這就是現(xiàn)在的商業(yè)購物中心要極力避免的,。
高熵,不僅僅體現(xiàn)在空間上,,在時間上你會發(fā)現(xiàn)一般項目的火熱期只有6個月,。因為消費者的新鮮度就只有這么久。做商管都要好好研究一下近期大火的大白兔,、KEEP這些“快閃店”,。
維持生態(tài)意味著迭代進化,如果6個月之久,,你的商管部門還沒有找到那些流量“負貢獻”的品類和商戶,,這個項目就有危險了。
內(nèi)生機制有機組織的特點,,生態(tài)的多樣化來源于基因突變帶來的進化和淘汰,。商業(yè)也是同樣的道理。如果一個商業(yè)中長期充斥著太多的不景氣的店鋪,,那么項目的聚客能力會指數(shù)級下降,。導(dǎo)致惡性循環(huán)。
打造一個生態(tài)很容易,,用錢就可以堆出來,。維持一個生態(tài)則需要一種完全不同的能力。
不信的話去青島看看百麗廣場,。
04
自從人類社會出現(xiàn)分工和私產(chǎn),,就出現(xiàn)了商業(yè)行為。
從供給不足到過剩,,任何商業(yè)遵循著一個簡單的道理:等價交換,。
你不可能用1塊錢去買標(biāo)價10元的商品。除非商家肯補貼9元給你(騙你交了299元的押金),。
但是我們會發(fā)現(xiàn)文化類東西的價值難以衡量,,比如讀一本小說或者看一場電影,一次說走就走的旅行,。
所以商業(yè)中心都在給自己貼文化標(biāo)簽,,企圖營造出文化消費溢價的幻境。
大部分是在自我催眠,以為門口擺上盜版的LINE,,咖啡館里放幾本書就是有文化了,。
似我者生學(xué)我者死,要學(xué)習(xí)不要抄襲,。抄也要抄人家的精髓,,千萬不要抄表面。
當(dāng)然你也可以百度找?guī)r嶼設(shè)計聊聊,,找到真正適合自己的商業(yè)生態(tài),,別都堵在一條路上。
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