在中國,，做房地產(chǎn)是比較容易先“富”起來的,，特別是商業(yè)地產(chǎn),。因?yàn)樵谕顿Y領(lǐng)域,，存在馬太效應(yīng)。一般來說一個(gè)項(xiàng)目你的投入錢越多，成功率越高,。

不動(dòng)產(chǎn)有個(gè)重要的功能就是抵御通脹,，但地價(jià)的保值并不能帶來建筑物在商業(yè)上的回報(bào)。所以你會(huì)看到在空間維度同處一座城市里的商業(yè)中心,，有的人氣爆棚,，有的門可羅雀。

在時(shí)間維度,，同樣一座商業(yè)中心,，三年前高朋滿座，三年后只剩斷壁殘?jiān)?

地還是那塊地,，人也還是周邊哪些人,，到底是什么力量在驅(qū)使著幸運(yùn)之神的取舍？

多年來巖嶼設(shè)計(jì)一直為商業(yè)購物中心配套美食街區(qū)做設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃,，為了親身深度了解這個(gè)行業(yè),，甚至花了整整2年的時(shí)間去開飯店，體驗(yàn)個(gè)中滋味,，在我們看來,，無非是下面這些看不見的手。

01

商業(yè)的價(jià)值（現(xiàn)金流） = 客流 x 客單價(jià)

這是一個(gè)簡(jiǎn)單的公式,，所有的商家都會(huì)算的賬,，而外部的環(huán)境決定了客流這個(gè)因素。當(dāng)一個(gè)區(qū)域沒有明顯的外部增量（如旅游者）時(shí),，這個(gè)區(qū)域的客流總量是趨于穩(wěn)定的,。這對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)來說既是好事，也是壞事,。

穩(wěn)定意味著每天有可預(yù)期的收入,，但是別忘了青蛙都是被溫水煮死的！

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：一條街上只有一家餐館A,，每天營業(yè)額1萬元。一年之后,，又開了1家餐館B,，供給增加了一倍，而客流并沒有變化,，于是A餐館的營業(yè)額變成了每天6000元,。被餐館B分流了4000元?？膳碌氖堑谌?，餐館CDEF紛紛開了起來。第四年，所有的餐館都關(guān)張了,。

有人會(huì)說,，那如果堅(jiān)持到最后呢？

問題是連虧三年就是上市公司也挺不住,。

所以外部環(huán)境是商業(yè)中心最重要的生存條件,，因?yàn)楦鞣N情況導(dǎo)致的區(qū)域流量下降，都會(huì)成為致命傷,。

我們經(jīng)?？吹礁鞣N項(xiàng)目可研報(bào)告，區(qū)域人口幾萬幾十萬的,。要先搞清楚有多少能到你這里來,。

02

商業(yè)中心不同于一般的單一性服務(wù)行業(yè)，對(duì)于生態(tài)來說,，最安全的做法就是多樣化,。

如果一片森林里只有一種植物，一條河里只有一種魚類,，下場(chǎng)必然是滅絕,。

這里所說的多樣化不僅僅緊緊是指商品的種類。

我們都逛過原來的國營百貨商場(chǎng),，不能說商品種類不全,，而是屬性有缺失。

我們都聽說過鉆頭的故事,，買鉆頭的目的是要鉆孔,。商業(yè)也是這樣，買服裝的目的早已不是為了遮蔽身體,。而逛商城的目的也早已不是為了買東西,。

所以售賣商品要附加各種屬性，就像游戲里的武器一樣,，一把空白的斧子傷害再高也沒人要,，大家要的是4防雙吸和加速。

巖嶼設(shè)計(jì)在2018年主創(chuàng)的一個(gè)12萬平米綜合體項(xiàng)目,，位于新疆烏魯木齊,。業(yè)主原來的想法很簡(jiǎn)單，在一個(gè)新的生活區(qū)做一個(gè)直線思維購物中心,，堆砌各類大牌,，簡(jiǎn)而言之就是一把高傷害的白色武器。

后來我們帶著客戶國內(nèi)國外轉(zhuǎn)了一圈,，幫他理順了思路：圍繞著項(xiàng)目塑造一個(gè)區(qū)域商業(yè)生態(tài),。

03

什么是生態(tài),？

首先作為業(yè)主或是地主要明確一個(gè)觀點(diǎn)，你的租金來源于商家的持續(xù)性收入,。

在周邊環(huán)境已經(jīng)固化的前提下,，收入的多少在于能滿足消費(fèi)者多樣化的需求，核心在于“逛”,。大家都知道,，目的性明確的消費(fèi)訴求已經(jīng)大部分電商化。實(shí)體商業(yè)要揚(yáng)長(zhǎng)避短,，發(fā)揮自己的長(zhǎng)處：首先滿足“逛”的需求,。

所以在這個(gè)項(xiàng)目里，你看不到一層珠寶二層女裝三層男裝四層影院食街這樣的傳統(tǒng)布局,。而是將這些業(yè)態(tài)打散,，貫穿更為靈活的動(dòng)線和景觀加以主題化，讓大家沒事也想來逛逛,，而逛街最重要的就是吃,。

在這個(gè)項(xiàng)目里，大家可以站著吃,，坐著吃,，走著吃。餐飲商鋪被分散到整個(gè)商業(yè)環(huán)境里,，味覺,、視覺、聽覺交織刺激著難以言喻的消費(fèi)欲望,。

這種看不見的東西,，一般在物理學(xué)和科幻小說里稱之為“熵”，低熵為有序,，高熵為無序,。

有序的東西意味著會(huì)有預(yù)期，有預(yù)期意味著欲望受限,。這就是現(xiàn)在的商業(yè)購物中心要極力避免的,。

高熵，不僅僅體現(xiàn)在空間上,，在時(shí)間上你會(huì)發(fā)現(xiàn)一般項(xiàng)目的火熱期只有6個(gè)月,。因?yàn)橄M(fèi)者的新鮮度就只有這么久。做商管都要好好研究一下近期大火的大白兔,、KEEP這些“快閃店”。

維持生態(tài)意味著迭代進(jìn)化,，如果6個(gè)月之久,，你的商管部門還沒有找到那些流量“負(fù)貢獻(xiàn)”的品類和商戶,，這個(gè)項(xiàng)目就有危險(xiǎn)了。

內(nèi)生機(jī)制有機(jī)組織的特點(diǎn),，生態(tài)的多樣化來源于基因突變帶來的進(jìn)化和淘汰,。商業(yè)也是同樣的道理。如果一個(gè)商業(yè)中長(zhǎng)期充斥著太多的不景氣的店鋪,，那么項(xiàng)目的聚客能力會(huì)指數(shù)級(jí)下降,。導(dǎo)致惡性循環(huán)。

打造一個(gè)生態(tài)很容易,，用錢就可以堆出來,。維持一個(gè)生態(tài)則需要一種完全不同的能力。

不信的話去青島看看百麗廣場(chǎng),。

04

自從人類社會(huì)出現(xiàn)分工和私產(chǎn),，就出現(xiàn)了商業(yè)行為。

從供給不足到過剩,，任何商業(yè)遵循著一個(gè)簡(jiǎn)單的道理：等價(jià)交換,。

你不可能用1塊錢去買標(biāo)價(jià)10元的商品。除非商家肯補(bǔ)貼9元給你（騙你交了299元的押金）,。

但是我們會(huì)發(fā)現(xiàn)文化類東西的價(jià)值難以衡量,，比如讀一本小說或者看一場(chǎng)電影，一次說走就走的旅行,。

所以商業(yè)中心都在給自己貼文化標(biāo)簽,，企圖營造出文化消費(fèi)溢價(jià)的幻境。

大部分是在自我催眠,，以為門口擺上盜版的LINE,，咖啡館里放幾本書就是有文化了。

似我者生學(xué)我者死,，要學(xué)習(xí)不要抄襲,。抄也要抄人家的精髓，千萬不要抄表面,。

當(dāng)然你也可以百度找?guī)r嶼設(shè)計(jì)聊聊,，找到真正適合自己的商業(yè)生態(tài)，別都堵在一條路上,。