當(dāng)潮水退去,，裸泳者春光乍現(xiàn),。

有人下意識(shí)地去遮擋，更多人則茫然自顧,，不知道發(fā)生了什么,。

這幾天我們的私董會(huì)群里有很多項(xiàng)目因?yàn)樯獠缓米稍兘鉀Q方案。成功的生意各有各的特點(diǎn),，而不成功的案例卻大都是相似的,。

格子間是辦公室里最常見的布局，效率高,，成本低,，易溝通。但是你把餐飲街設(shè)計(jì)成格子間問題就大了,。

一米五的通道兩邊,，格式南北菜商戶分列，甚至還按上了玻璃門,，典型的街邊店思維,。

“使用面積大！”“裝修成本低,！”

好了,，人家為什么放著大街旁的門臉房不去，非要爬四樓到你這服務(wù)員比顧客還多的地方來吃飯,？

你給我一個(gè)理由,！

居住類房地產(chǎn)最大的價(jià)值是土地，商業(yè)地產(chǎn)最大的價(jià)值是客流,。

沒有客流,，哪怕你是一個(gè)億小目標(biāo)的王健林也不靈。

我們的投資人咨詢項(xiàng)目,，一般會(huì)問三個(gè)問題：一平米造價(jià)多少錢,？得鋪率有多少？合生匯是你們做的嗎,？

很少有人問“怎么提高客流量,？”“商戶要怎么配置才合理,？”

我們要明白一個(gè)道理：商業(yè)活動(dòng)，賺錢是第一要素,，而不是省錢,！

格子間的業(yè)主咨詢一般我們不接待，因?yàn)榇蟛糠秩藳]有壯士斷腕推倒重來的勇氣,。

美食廣場(chǎng),、餐飲街區(qū)屬于重資產(chǎn)，改造一回不容易,，周期長(zhǎng),，投資大。很多人希望少花錢甚至不花錢出幾張施工圖解決問題,。

不花錢就能解決的問題,，一定不是問題。

我們希望業(yè)主能從項(xiàng)目初期就樹立一個(gè)正確的觀點(diǎn)：向（賺）錢看,。

最近我們有兩個(gè)項(xiàng)目很有代表性,，一個(gè)在山東禹城,，一個(gè)在云南昆明,。

都是全盤推倒重來，徹底改造,。

在項(xiàng)目剛剛接觸的時(shí)候,，業(yè)主就提出了上面的兩個(gè)問題。

所以我們接下來的思路都是圍繞流量和商戶展開,，于是有了“美食部落格”和“悅潮風(fēng)情街”,，具體案例可以在我們官網(wǎng)上了解。

今天我要說的重點(diǎn)是項(xiàng)目背景,，山東禹城是個(gè)四線城市,，業(yè)主是當(dāng)?shù)刈畲筚徫镏行牡睦习濉＿@個(gè)購物中心和大多數(shù)小城市一樣,，生意不火也不算太差,，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的能力也不低，一樓有肯德基入駐,。

四層就是類似格子間分鋪的餐飲服務(wù),，可以想象生意一定是很差。這種對(duì)整體商業(yè)談不上一點(diǎn)貢獻(xiàn)的區(qū)塊,，我們戲稱之為“失落的世界”,。

業(yè)主提出的首要問題就是如何提高流量，不僅僅是針對(duì)四層美食街區(qū),，還有下面三層商業(yè),。

我們給出的方案就是推倒重來,，徹底改造。

因?yàn)檫@是一個(gè)成熟的商圈,，成熟的商場(chǎng),，微調(diào)解決不了問題，長(zhǎng)此以往下去,，四層將成拉低整體商業(yè)價(jià)值的負(fù)資產(chǎn),。

我們的工作方向就是把新時(shí)代購物中心由物理位置上的商業(yè)中心打造成年輕人群體的消費(fèi)流量中心。

業(yè)主和我們一拍即合,，溝通了不到兩周就簽約開干,。

另一個(gè)項(xiàng)目在昆明，位置好的不能再好,，大致相當(dāng)于北京的王府井,。

原來的業(yè)態(tài)很差，是一個(gè)賣電動(dòng)車的大棚,，你們可以想象,，就是四面漏風(fēng)的那種大棚。

業(yè)主是80后餐飲小白,，愛旅游,，愛美食。

昆明是旅游城市,，需要一張美食名片,。

他到網(wǎng)上搜索美食街區(qū)的圖片，一搜全是巖嶼設(shè)計(jì)的方案,，電話聊了幾次就直接簽約,。

我們也很喜歡昆明，從我們辦公室的風(fēng)格就能看出來,，一眼望去全是綠色,。

這類項(xiàng)目當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過，昆明是全球性的鮮花市場(chǎng),，每年出貨以幾十億支計(jì),。有什么主題能比鮮花和植物更有代表性。

于是碰撞出了街區(qū)主題：花海,。

這個(gè)破舊的電動(dòng)車和家具賣場(chǎng)華麗轉(zhuǎn)身變成了悅潮風(fēng)情街,，到處生長(zhǎng)著植物和鮮花的美食天堂。

很多客戶對(duì)我們的設(shè)計(jì)方案顏值贊不絕口但有實(shí)施時(shí)造價(jià)高的疑慮,，其實(shí)這里有認(rèn)知上的偏差,，逼格高不等于造價(jià)高，就像有錢不等于有文化。

天生顏值高,，濃妝淡抹都漂亮,。有漂亮還不夠，沒有氣質(zhì)也只是花瓶,。

有些高顏值的美食廣場(chǎng)餐飲街區(qū)項(xiàng)目在開業(yè)初期熱度爆棚后人氣迅速下降,，是因?yàn)閮?nèi)功不足，人多眾口難調(diào)是這類項(xiàng)目的特點(diǎn),，設(shè)計(jì)之初在商戶的選擇上就要對(duì)品類之間的搭配有所取舍,。

我們?cè)趦蓚€(gè)項(xiàng)目里都保留了原生態(tài)的地方美食，這些商戶租金雖然貢獻(xiàn)不高但是對(duì)整體業(yè)態(tài)的豐富必不可少,。

有些業(yè)主則把目光放在租金多少上取舍,，這是這類項(xiàng)目招商大忌。飯要一口一口吃,，錢要一年一年賺,，整體利益要高于局部。

設(shè)計(jì)不僅僅是提高觀感,，顏值之下是深層的商業(yè)邏輯和功能匹配,。我們每年承接的項(xiàng)目有總量的限制，是要保障業(yè)主的投資,，打造精品,，避免決策上的失誤。

潮水退去,，露出的不只是砂石,，也有珍珠和貝殼,，美好的東西經(jīng)歷時(shí)間和空間的考驗(yàn)總能體現(xiàn)出價(jià)值,，商業(yè)繁榮時(shí)大家賺錢都貌似輕松，低潮時(shí)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目賺錢會(huì)更加容易,，因?yàn)榭蛻舻男枨蟛]有減少,，減少的是精準(zhǔn)的有效供應(yīng)。

能一眼看光的,，不是美景,。