2-4-9方法論：商業(yè)地產(chǎn)餐飲投資者都要關(guān)注的實(shí)操寶典

 巖嶼設(shè)計(jì)體驗(yàn)式商業(yè)空間設(shè)計(jì)

投資是一項(xiàng)操作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膹?fù)雜商業(yè)活動(dòng)，無論是風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)投,，還是基金類的財(cái)務(wù)投資都有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y流程,，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估評(píng)價(jià)和控制手段。但巖嶼設(shè)計(jì)在過往的很多項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn),，餐飲類的投資者往往缺乏這類常識(shí),，在實(shí)操中導(dǎo)致項(xiàng)目工程工期和投資不可控。這里我們總結(jié)了2-4-9方法論,，幫助投資者理順投資思路,，提高成功率。

投資的終極目的是投資回報(bào),，如何達(dá)成投資回報(bào)是我們首要考慮的內(nèi)容,。餐飲類商業(yè)投資者大都對(duì)投資回報(bào)只有一個(gè)模糊的概念：半年或1年回本，卻不清楚達(dá)成投資回報(bào)的路徑,。

投資回報(bào)率=（預(yù)期收入-成本費(fèi)用）/固定資產(chǎn)投資額*100%

這里的關(guān)鍵部分是預(yù)期收入和成本費(fèi)用的測(cè)算,，其中收入和租金區(qū)間、產(chǎn)品（餐飲品類）,、客流量有關(guān),；成本費(fèi)用和招商運(yùn)營(yíng)能力有關(guān)。

一直以來投資者對(duì)商場(chǎng)/購物中心又愛又恨,，愛是因?yàn)樯虉?chǎng)本身可以帶來一部分固定流量,，恨則是很多商業(yè)因?yàn)樽陨斫?jīng)營(yíng)能力的問題，在日趨下滑,。事實(shí)上精心設(shè)計(jì)打造的大體量的餐飲街區(qū)（1000-10000平米之間）,，可以成為商場(chǎng)購物中心的聚客元素,，這也是商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)業(yè)態(tài)。共生雙贏是這類項(xiàng)目的特點(diǎn),，投資人要有能力鑒別方案的可行性和設(shè)計(jì)方的實(shí)際落地能力,。