疫情火了商業(yè)社區(qū)！這份“社區(qū)商業(yè)避坑指南”請(qǐng)查收

社區(qū)商業(yè)是一根根毛細(xì)血管,，深入到城市生活的各個(gè)小單元,，市場(chǎng)前景廣闊，因此國(guó)內(nèi)不少知名地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入社區(qū)商業(yè)新藍(lán)海,，并且頭部企業(yè)也已推出較為成熟的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線,，當(dāng)中以萬(wàn)科里、綠地鄰里中心為代表,。

不過(guò),，大部分商業(yè)項(xiàng)目往往因?yàn)楦鞣N因素一路踩坑到開業(yè)，有的即便完成招商,，順利開業(yè),，也逃不過(guò)“最多火三年”的魔咒，冷清收?qǐng)?。因此本文整理了?dāng)下社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)常見(jiàn)問(wèn)題做一簡(jiǎn)析,。

Part1

現(xiàn)狀、痛點(diǎn)分析

社區(qū)商業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展,，建筑形態(tài)從住宅底商及街鋪，逐步演變?yōu)榧惺劫?gòu)物場(chǎng)所,，業(yè)態(tài)更復(fù)合,，購(gòu)物更具體驗(yàn)感，社區(qū)商業(yè)已從對(duì)居民吃喝拉撒基本生活需求的滿足,，升級(jí)對(duì)精神層面的滿足,。

而當(dāng)前傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)，面臨的問(wèn)題集中在：底商過(guò)剩,、缺乏規(guī)劃,、電商沖擊、附近綜合體競(jìng)爭(zhēng)等,。

近幾年新增項(xiàng)目則大部分躲不開空間限制（商戶少、可逛性不足、曝光量低）,；時(shí)間限制（全天候需求與商業(yè)體早10晚10矛盾）,；情感限制（除了物理空間，還需要賦予“意義”,，促成情感鏈接,，用戶粘性）；同質(zhì)化（爭(zhēng)相模仿成功案例,，忽略因地制宜,，缺乏用戶調(diào)研與溝通）等問(wèn)題。

以上問(wèn)題無(wú)論向內(nèi)看還是向外看,，造成因素都很客觀,，也很重要，但這并不是最根本的因素,。商業(yè)需要強(qiáng)于理解商業(yè)規(guī)律,、北京巖嶼敢于嘗鮮創(chuàng)造先機(jī)、善于突破發(fā)展瓶頸,。

Part2

規(guī)劃時(shí)要避的“坑”

01 | 項(xiàng)目規(guī)劃既要契合當(dāng)前實(shí)際,，又要有調(diào)整的余地

銷售/運(yùn)營(yíng)時(shí)流的淚，都是當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)腦子里進(jìn)的水,。很多社區(qū)商業(yè)缺乏合理規(guī)劃,，使得商鋪價(jià)值大打折扣。

首先,，一個(gè)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模多大,，業(yè)態(tài)比例怎么劃定，都需要做精準(zhǔn)的定位,。只有詳盡調(diào)查該區(qū)域未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量,、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，了解輻射區(qū)域內(nèi)的顧客需求和消費(fèi)水平,，才能做出最佳的判斷,。

比如，項(xiàng)目所在區(qū)域老齡化嚴(yán)重,，則顯然不適合建造兒童主題商場(chǎng),；若建在高校附近，則適合文化藝術(shù)類主題,，可以引進(jìn)密室,、鬼屋等價(jià)格不高又相對(duì)新奇的業(yè)態(tài)。

其次,，要預(yù)留調(diào)整空間,，以便適時(shí)調(diào)整,。任何類型的商業(yè)，都不可能一開始運(yùn)營(yíng)就達(dá)到最佳的狀態(tài),，需要不斷調(diào)整,；另外，消費(fèi)者的偏好會(huì)不斷發(fā)生變化,，也要對(duì)癥下藥,。因此，必須要預(yù)留15%左右的空間,，便于有需要的時(shí)候調(diào)整,。

02 | 建筑等硬件指標(biāo)要符合具體業(yè)態(tài)的使用標(biāo)準(zhǔn)

無(wú)論多好的業(yè)態(tài)規(guī)劃,，終究還是需要建筑物本身去承載,。這里面有非常多的坑，開發(fā)商們一掉再掉,。

比如物業(yè)布局不考慮居民出行習(xí)慣：某開發(fā)商的商鋪2012年交房,，雖然現(xiàn)在項(xiàng)目及周邊入住已較為成熟，但鮮有商家愿意承租,，因?yàn)槠渖啼佄皇茄爻鞘锌焖俾芬粋?cè)分布的,。

有些建筑標(biāo)準(zhǔn)不符合業(yè)態(tài)要求。某社區(qū)商業(yè),，開發(fā)商前期花了很大力氣把商家招進(jìn)去,，但一年之后,，商家就流失了大半,，剩下的則集體抗繳物業(yè)費(fèi)，起因就是煙道設(shè)計(jì)不合理,，餐飲類商家根本沒(méi)法做生意,。

03 | 主題主題主題,！形成合力才能實(shí)現(xiàn)差異化

雖然互聯(lián)網(wǎng)打破了傳統(tǒng)物理界限,，但是以家庭消費(fèi)，社交需求和個(gè)人休閑為場(chǎng)景的社區(qū)商業(yè)還是有吸引力,。

早點(diǎn)攤位,，菜店水果店,，小超市，銀行網(wǎng)點(diǎn),，快遞柜,，美容美發(fā),，還有SAP會(huì)所和社區(qū)診所等等，這種滿足生活最基本需求的業(yè)態(tài),，確實(shí)是社區(qū)商業(yè)pk電商和綜合體的有力武器。但僅僅靠這些還不夠,。社區(qū)商業(yè)必須要有鮮明的主題,。

Part3

設(shè)計(jì)重點(diǎn)

好的商業(yè)設(shè)計(jì)必須以優(yōu)秀的商業(yè)規(guī)劃為基礎(chǔ)，商業(yè)設(shè)計(jì)的真正魅力所在,，就是通過(guò)建筑,、景觀、標(biāo)識(shí),、藝術(shù)等多專業(yè)的統(tǒng)一設(shè)計(jì)來(lái)創(chuàng)造一種環(huán)境,，能讓顧客停下來(lái)、留下來(lái),，讓顧客樂(lè)意來(lái),。

優(yōu)秀的商業(yè)設(shè)計(jì)可以激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，讓人們享受自由購(gòu)物的樂(lè)趣,。當(dāng)人們深深陶醉于這種體驗(yàn)氛圍時(shí),，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的潛在價(jià)值也將會(huì)可持續(xù)地成倍增長(zhǎng)。

01 | 動(dòng)線設(shè)計(jì)

動(dòng)線設(shè)計(jì)直接影響商業(yè)后期的運(yùn)營(yíng)效果,。商業(yè)面對(duì)的人群較廣,，動(dòng)線種類相對(duì)復(fù)雜，必須對(duì)人流,、物流,、車流等不同類型的動(dòng)線進(jìn)行合理組織。

提供便捷的交通環(huán)境是商業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的必要條件,。不僅前期規(guī)劃設(shè)計(jì)要考慮這一點(diǎn),，后期的管理與經(jīng)營(yíng)也必須同步跟進(jìn)。許多商業(yè)的失敗不是因?yàn)樵O(shè)計(jì)問(wèn)題,，而是缺少與規(guī)劃設(shè)計(jì)思路一致的高效,、系統(tǒng)、現(xiàn)代化的管理手段與設(shè)施,。

02 | 首層平面設(shè)計(jì)

對(duì)大型商業(yè)來(lái)說(shuō),，首層平面的設(shè)計(jì)很大程度上關(guān)系到其商業(yè)價(jià)值能否躍升。首層商業(yè)直接與外部環(huán)境相連,，最先與人接觸,，不僅承擔(dān)著商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理功能，而且是人流集散點(diǎn),、垂直交通與水平交通的節(jié)點(diǎn),、室內(nèi)外空間的交叉點(diǎn),。

可見(jiàn)既要滿足商業(yè)通達(dá)性的需求，又要?jiǎng)?chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境,，使其價(jià)值最大化,，首層平面設(shè)計(jì)可謂重中之重。

03 | 地下車庫(kù)特色設(shè)計(jì)

對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō),，地下車庫(kù)往往成為接待顧客的“第一大堂”,，停車需求是否被滿足，是否有明確的區(qū)域劃分和標(biāo)識(shí)系統(tǒng),，是否足夠方便也逐漸成為人們是否選擇該購(gòu)物場(chǎng)所的重要因素,。

04 | 地下空間增值開發(fā)

對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō)，地下一層甚至是地下二層空間都存在潛在的商業(yè)價(jià)值,。利用立體化交通組織,，通過(guò)下沉廣場(chǎng)、中庭空間,、光線,、廣告導(dǎo)識(shí)、特色業(yè)態(tài)等多方面設(shè)計(jì)因素引導(dǎo)人流自然進(jìn)入地下商業(yè)空間,，打造地下商業(yè)氛圍,，充分發(fā)掘其潛在價(jià)值。

05 | 商業(yè)設(shè)計(jì)之體驗(yàn)式空間設(shè)計(jì)

好的空間設(shè)計(jì)可以有足夠的沖擊力和吸引力,。而我們所追求的空間有一個(gè)共同特質(zhì)——強(qiáng)調(diào)人在其中的“體驗(yàn)性”,。因?yàn)閭鹘y(tǒng)商業(yè)模式的價(jià)值優(yōu)勢(shì)歸根究底就在于體驗(yàn)式消費(fèi)模式。

隨著社會(huì)的發(fā)展,，人們對(duì)情感溝通的需要將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物質(zhì)消費(fèi)的價(jià)值,。所以,，精神層面的消費(fèi)需求前景無(wú)可替代,，體驗(yàn)式空間的開發(fā)至關(guān)重要，它已經(jīng)成為商業(yè)項(xiàng)目成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn),，時(shí)間消費(fèi),、精神層面的需求將是未來(lái)商業(yè)的發(fā)展方向。

06 | 室內(nèi)外空間的互動(dòng)性,、連續(xù)性

在商業(yè)設(shè)計(jì)過(guò)程中,，不容忽視的是外部空間的設(shè)計(jì)以及室內(nèi)外空間的互動(dòng)與交流，包括灰空間的利用,。其核心是創(chuàng)造出舒適,、有趣而且充滿活力的開放性空間。

現(xiàn)有許多商業(yè)室外空間預(yù)留不足或者處理方式簡(jiǎn)單,、生硬,，沒(méi)能與商業(yè)形成良好的溝通，這些都為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)埋下隱患,。

事實(shí)上好的商業(yè)設(shè)計(jì)不僅是做“點(diǎn)”,，而且要做“面”，要充分利用商業(yè)外部空間,，將其與商業(yè)本身統(tǒng)一設(shè)計(jì),，同時(shí)結(jié)合景觀、標(biāo)識(shí),、色彩,、形象藝術(shù)等專業(yè)一體化設(shè)計(jì)，讓商業(yè)感染力不斷擴(kuò)大延伸,，甚至影響周圍的城市環(huán)境,，如此，商業(yè)對(duì)人的吸引力才會(huì)更強(qiáng),。

Part4

消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)了消費(fèi)需求的多樣化,，消費(fèi)者已然越來(lái)越難以取悅，除了關(guān)注自身需求和商品質(zhì)量,，他們更講求購(gòu)物體驗(yàn)而非簡(jiǎn)單的買到一件商品集購(gòu)物,、餐飲、娛樂(lè)于一體的購(gòu)物中心在體驗(yàn)性上的優(yōu)勢(shì)是電商無(wú)法模仿的,，親臨現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)到的感覺(jué)絕對(duì)會(huì)更令人印象深刻,。

社區(qū)型購(gòu)物中心提供了一種與緊張的工作環(huán)境截然相反的舒緩、慢節(jié)奏氣氛,，滿足了社區(qū)居民個(gè)性化,、多層次的情感需求及服務(wù)需求。因此,，在引進(jìn)新晉品牌時(shí),，必須注重其服務(wù)理念。以及在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局時(shí)要重點(diǎn)考慮對(duì)目標(biāo)人群的吸引和影響力,，客流貢獻(xiàn)型的業(yè)態(tài)往往在社區(qū)購(gòu)物中心中起到舉足輕重的作用,。

社區(qū)型購(gòu)物中心可進(jìn)行多元化品牌組合，除了設(shè)置2-3家百貨,、超市作為主力店外,，還要盡量爭(zhēng)取50-100家個(gè)性化專門店、快餐店和服務(wù)性店鋪,。

最好能與周邊設(shè)施如劇場(chǎng),、文化中心、體育館,、銀行,、公園綠地及一定規(guī)模的停車場(chǎng)等融合成一體,，為社區(qū)居民提供一個(gè)兼具購(gòu)物、休閑,、娛樂(lè),、教育文化、聚會(huì)社交等多重功能的生活樂(lè)園,，充分展現(xiàn)社區(qū)購(gòu)物中心所營(yíng)造的"生活趣味",。

如今，社區(qū)購(gòu)物中心在全國(guó)的購(gòu)物中心總量中占比將近一半,。社區(qū)型購(gòu)物中心是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn),，也是未來(lái)成長(zhǎng)潛力最好的，這也帶來(lái)了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的問(wèn)題,。

除了吸引消費(fèi)者消費(fèi),，運(yùn)營(yíng)策略也是一個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心能夠取勝的關(guān)鍵所在。因此要做到經(jīng)營(yíng)商家的品牌連鎖化,；合理的商業(yè)定位,、業(yè)態(tài)規(guī)劃和面積配比；零售商聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的范圍,；社區(qū)型購(gòu)物中心要更加注重"硬件"的提升和"軟件"的深化,；客源分析要精準(zhǔn)，打造雙向服務(wù)功能才能出奇制勝,。

社區(qū)購(gòu)物中心的服務(wù)對(duì)象既有消費(fèi)者,，也有經(jīng)營(yíng)者。它不僅要向消費(fèi)者提供具有購(gòu)物,、餐飲,、娛樂(lè)、休閑,、生活服務(wù),、社會(huì)交往等多種功能的服務(wù)場(chǎng)所，還要向商戶提供便利,、可靠的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,，提供多種業(yè)態(tài)共生共榮的盈利模式，使各商戶在經(jīng)營(yíng)中感受到全方位的服務(wù)和支持,。

北京巖嶼

美食廣場(chǎng)/小吃城/美食城

餐飲小吃+百貨市集/餐飲小吃+農(nóng)貿(mào)菜場(chǎng)/餐飲小吃+生鮮超市

美食生活館/主題街區(qū)/特色街區(qū)

餐飲主題街區(qū)/餐飲廣場(chǎng)/美食小吃主題街

室內(nèi)商業(yè)街區(qū)/室內(nèi)網(wǎng)紅文化潮街/室內(nèi)輕文旅餐飲街區(qū)

初創(chuàng)小微餐飲/全套設(shè)計(jì)孵化

策劃 /設(shè)計(jì)/ 運(yùn)營(yíng)