后疫情時(shí)代實(shí)體商業(yè)彌漫著一股壓抑的氣氛，一方面從政府到媒體各方都在打氣,，出臺(tái)一系列的措施,，另一方面是大家親身體會(huì)到的整條街區(qū)，整座商場(chǎng)的閉店撤場(chǎng),。進(jìn)入7月以來,，隨著對(duì)境內(nèi)疫情的有力控制，商業(yè)氛圍有所提振,，表現(xiàn)在包括餐飲在內(nèi)的服務(wù)業(yè)業(yè)績(jī)開始回升,，但后市多方面的不確定性依然如達(dá)摩克斯之劍懸在業(yè)界頭上，這讓很多物業(yè)業(yè)主或投資人開始變得焦慮：動(dòng),，還是不動(dòng),？


過去的一段非常時(shí)期，人們?cè)诨卮疬@個(gè)問題時(shí)都是選擇聽鐘院士的意見,，但是在商業(yè)領(lǐng)域,，特別是目前這個(gè)“尷尬”的階段，動(dòng)還是不動(dòng),？怎么動(dòng),？比以往更難抉擇。

從更長(zhǎng)的時(shí)間尺度來看,，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是一輛高速行駛而且滿載的列車,，過去的三十年已經(jīng)獲得了足夠的質(zhì)量和加速度，即便是面臨目前內(nèi)循環(huán)的轉(zhuǎn)型,，也依然會(huì)以很大的慣性繼續(xù)高速行駛,，無論是商業(yè)服務(wù)業(yè)在GDP構(gòu)成的比例，還是總體市場(chǎng)規(guī)模,，從長(zhǎng)期看,，實(shí)體商業(yè)依然有巨大的拓展空間。

雨季將如預(yù)期般如期而至,，萬物會(huì)繼續(xù)生長(zhǎng),，但在充沛的雨水來臨之前，也會(huì)有一大批動(dòng)物被淘汰,。和自然法則一樣,，商業(yè)，無論是小個(gè)體還是大商廈也會(huì)面臨同樣的問題，而且從生存幾率來看,，產(chǎn)業(yè)鏈的兩端：小個(gè)體具有更強(qiáng)的生命力，商業(yè)巨頭資源儲(chǔ)備豐富,，遍布全國(guó)的中小型商業(yè)物業(yè)則面臨更為嚴(yán)峻的生死關(guān)頭,。

TO BE OR NOT，生或死,。這是TBON商業(yè)研究的主題,。

商業(yè)物業(yè)這幾年曾一度被認(rèn)為供應(yīng)過度，尤其是一二線城市,，幾乎幾公里就可以找到一個(gè)中大型的購物廣場(chǎng),。在這股風(fēng)潮的影響下，小城市乃至縣城也開始在向大城市看齊,。這些物業(yè)或大或小,，或高或矮，或者姓萬,、大,、商，其實(shí)都不重要,，重要的是它們看上去都一樣,。

萬達(dá)是這種現(xiàn)象的始作俑者，標(biāo)準(zhǔn)化商場(chǎng)裝修設(shè)計(jì),、高速拓展和軍事化的管理讓萬達(dá)商業(yè)一度成為商場(chǎng)的代名詞,，那些后進(jìn)者自然對(duì)其從建筑風(fēng)格到內(nèi)部格局，以至于商戶運(yùn)營(yíng)都全盤照抄,。在市場(chǎng)充盈穩(wěn)定的前提下,，這樣做風(fēng)險(xiǎn)最小，收益最大,，成本最低,，是商業(yè)物業(yè)的首選。

什么是好商業(yè),？

能給業(yè)主帶來最大化收益的物業(yè)就是好商業(yè),，終于在市場(chǎng)下行和民眾審美疲勞之后，這些“好商業(yè)”開始變得不那么香了,，更有極端的例子,，云南一個(gè)商業(yè)的租戶開始集體罷市抗議，因?yàn)闃I(yè)主突然幾十倍的提高了租金,。

現(xiàn)象背后是“需求減少,、供應(yīng)過剩”的本質(zhì)，然而真的過剩了嗎,？還是需求已經(jīng)分化不再平均,？


每個(gè)特定環(huán)境都會(huì)產(chǎn)生自己的規(guī)則，比如水會(huì)蒸發(fā)會(huì)流動(dòng)也會(huì)結(jié)冰這是地球上的規(guī)則,，然而到了月球上溫度在兩個(gè)極端之間變化,，環(huán)境變了，規(guī)則就會(huì)改變,。

在目前這個(gè)環(huán)境下來衡量好商業(yè),，恐怕就不能簡(jiǎn)單用收益最大化來概括了。

在TBON,，我們把好商業(yè)重新定義為：在一個(gè)物理區(qū)域能夠排他性占據(jù)客戶心智的體驗(yàn)場(chǎng)所,。

商業(yè)的本質(zhì)是迎合客戶，首先我們要先弱化我能提供什么這個(gè)既有現(xiàn)實(shí),，而是先看客戶需要什么,。

要搞清客戶需要什么，并不是一件容易的事情,，尤其對(duì)于大型商業(yè)體更是如此,。

大型商業(yè)有一種與生俱來的自負(fù)和傲慢：我什么都有，你要什么我都有,！

事實(shí)上是：客戶要買衣服,，你有，京東天貓也有,；客戶要買電器,，你有，京東天貓也有,；客戶要買食品,，你有，京東天貓也有,；客戶要在飯店吃飯,、要帶孩子玩耍，你有,，京東天貓真沒有,，但是你隔壁就有，而且很多,。

04 需求是被設(shè)計(jì)出來的

TBON商業(yè)研究院的合伙人之一,，北京巖嶼的首席商業(yè)設(shè)計(jì)師王巖嶼女士，曾經(jīng)提出過商業(yè)設(shè)計(jì)要首先滿足需求這個(gè)觀點(diǎn),，盡管她是從裝飾設(shè)計(jì)功能性的角度來闡述這個(gè)問題,，但這個(gè)論點(diǎn)也同樣適用于目前TBON策研的領(lǐng)域：從消費(fèi)者的角度出發(fā)為整個(gè)商業(yè)環(huán)境進(jìn)行設(shè)計(jì),。因?yàn)樾枨螅潜辉O(shè)計(jì)出來的,。

蘋果手機(jī)是很成功的產(chǎn)品,，它的一個(gè)特點(diǎn)就是用戶對(duì)很多功能的需求是被其設(shè)計(jì)出來的。

“人們根本不知道他們想要什么,，直到我告訴他們,。”這是喬布斯的典型觀點(diǎn),，很可惜的是這種觀點(diǎn)被人們當(dāng)成名人名言來仰望而不是進(jìn)行實(shí)踐。

商業(yè)同樣如此,，如果你的商業(yè)自負(fù)到“你想要的我都有”,、“我在區(qū)域黃金位置”，那么在當(dāng)下就十分的危險(xiǎn),。原因我已經(jīng)闡述過,。還有有的商業(yè)追求獨(dú)特、原創(chuàng),、稀有,，這也很危險(xiǎn)，因?yàn)檫@意味著小眾,，對(duì)于依靠規(guī)模流水的商業(yè)來說小眾往往不是一個(gè)好選擇,。

那么商業(yè)到底要怎么做？

05   TBON商業(yè)需求策研

回到文初那個(gè)問題,，動(dòng)還是不動(dòng),？怎么動(dòng)？很多人在尋求方案,，圖紙或是商戶資源,。在尋找一個(gè)完美的果子，舉手之勞就把它摘走,。

外表光鮮能輕易吃到的,，不一定是好果子，比如白雪公主,。

所有的好方案都是基于縝密的策研才能形成成果,，洞察需求（消費(fèi)者而非業(yè)主的需求）能成就一個(gè)好商業(yè)，洞察需求使方案的獨(dú)特性,、原創(chuàng)性,、文化特質(zhì)、外展設(shè)計(jì)變得有價(jià)值,，地段優(yōu)勢(shì)和資本投入能夠倍數(shù)放大,。

招商是另一個(gè)常見的問題,，誰都知道優(yōu)質(zhì)的商戶意味著什么，但很少有人考慮優(yōu)質(zhì)商戶的場(chǎng)地需求,。簡(jiǎn)單來說,，商戶取悅消費(fèi)者，商戶的需求歸根結(jié)底依然是消費(fèi)者的需求,。

如果說一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案是形,，那么洞察需求就是神，最近有的餐廳趕科技浪潮買了很多送餐機(jī)器人,，冰冷冷的電路板屏幕背后是對(duì)消費(fèi)體驗(yàn)的漠視和顧客新鮮感的迅速下降,。

要牢記下面這三句話：

“設(shè)計(jì)方案是成果而非過程”

“有需求才有價(jià)值”

“贏家通吃”

最后一句話和時(shí)下的美國(guó)大選一樣，是目前商業(yè)環(huán)境的真實(shí)寫照,！

TBON商業(yè)研究院是由北京巖嶼發(fā)起,，以洞察區(qū)域需求策研服務(wù)中小型原創(chuàng)商業(yè)體、街區(qū)為核心業(yè)務(wù)的創(chuàng)新型組織,，我們擅長(zhǎng)設(shè)計(jì)打造具有獨(dú)特屬性的實(shí)體商業(yè)空間文化標(biāo)簽,，讓中小型傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，通過新零售,，新餐飲,，新市集，新文旅,，新體驗(yàn)的5新需求模型,，賦予商業(yè)投資標(biāo)的獨(dú)一無二的內(nèi)容和價(jià)值。

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