TBON是專注于新零售、新餐飲,、新市集,、新文旅、新體驗(yàn)5新商業(yè)模式研究的開放型組織,，由北京巖嶼,、北京安新聯(lián)合發(fā)起，面向?qū)嶓w商業(yè)投資決策,、業(yè)態(tài)重構(gòu),、商業(yè)創(chuàng)新設(shè)計(jì)等領(lǐng)域。TBON以洞察需求為核心內(nèi)容,，為不同區(qū)域,、業(yè)態(tài)、規(guī)模,、市場的各類實(shí)體商業(yè)經(jīng)營者定制策略產(chǎn)出有價(jià)值的商業(yè)體系方案,。

進(jìn)化是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的必然現(xiàn)象，盡管達(dá)爾文的進(jìn)化論還存在很多爭議,，但在可觀測的周期內(nèi),，適者生存是自然界的不變鐵律。人類文明活動(dòng)在過去幾千年的歷史發(fā)展中也在不斷的演變,。自從人類社會(huì)有了交換剩余物品這個(gè)現(xiàn)象,，商業(yè)就自然而然的產(chǎn)生了。

改革開放以來,，中國各地新購物中心不斷崛起，取代了以“一百,、二百”等數(shù)字命名的老百貨,。不知不覺中，這些購物中心已逐漸在人們的視線中消失,。

一個(gè)商業(yè)的消亡原因只有一個(gè)：經(jīng)營不善,。

如何判斷一家購物中心是否經(jīng)營不善呢？

建筑設(shè)施明顯老舊,、大量店鋪空置,、物業(yè)管理水平差、裝飾美陳落伍……基本已成為購物中心“沒落”的標(biāo)配現(xiàn)象,。

特別是在今年,，環(huán)球公共衛(wèi)生危機(jī)、意識形態(tài)沖突、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)三重浪潮的沖擊下,，實(shí)體商業(yè)和購物中心迎來了新一輪的“衰退潮”,。

轉(zhuǎn)型，成為存量老舊物業(yè)能否保住價(jià)值甚至再造輝煌的關(guān)鍵,。TBON研究了北美一些老舊項(xiàng)目升級改造的案例策略,。這些策略也是國內(nèi)商業(yè)運(yùn)營者往往會(huì)忽略的關(guān)鍵因素。

商業(yè)持有者必須要先了解當(dāng)?shù)亓闶凼袌霭l(fā)生變化的根本原因,，對那些與新的零售機(jī)遇有關(guān)的變化進(jìn)行量化分析,，如：

該物業(yè)可以支持多大的零售空間（從商圈銷售額捕獲率來精細(xì)計(jì)算）？

哪種類型的零售店和店鋪組合是合理且最優(yōu)的（例如,，折扣店,、大賣場，特色店等）,？

哪些零售商,、餐廳或娛樂商有市場生存能力，它們的規(guī)模有多大,，銷售額有多少,？

新零售和實(shí)體商業(yè)的結(jié)合點(diǎn)怎樣體現(xiàn)？

思維縝密的商業(yè)邏輯是項(xiàng)目能與市場上其他商業(yè)產(chǎn)生區(qū)分,，產(chǎn)生競爭力從而提升物業(yè)價(jià)值的根本所在,，這些工作很繁瑣，在前期會(huì)耗費(fèi)大量精力,，但非常必要,。

TBON研究院復(fù)盤了北美2016-2020幾個(gè)老舊商業(yè)進(jìn)行改造更新的案例，正是基于這樣的思考,，這些商業(yè)不斷煥發(fā)出更強(qiáng)的活力,。

從零售中心向休閑中心轉(zhuǎn)型

■巴爾斯頓街區(qū)

阿靈頓 ，弗吉尼亞州

Ballston Quarter, Arlington, VA

19年春季,，四層多功能的新興商業(yè)區(qū)項(xiàng)目——巴爾斯頓街區(qū)（Ballston Quarter）開業(yè),。

巴爾斯頓街區(qū)靠近兩個(gè)地鐵站（阿靈頓國家公墓站和五角大樓站），距離華盛頓特區(qū)市中心僅4英里,。

原先商場三樓的梅西百貨家具店,，被改成集戶外庭院、休閑與景觀于一體的露天聚會(huì)空間,，貫徹「開放式休閑生活」這一策略,。

租戶包括運(yùn)動(dòng)健身中心ONELIFE FITNESS、冰場MEDSTAR CAPITALS ICEPLEX,、豪華電影院REGAL STADIUM 12,、鐳射激光游樂場5 WITS,。集合了18家本地頗受歡迎餐廳的美食區(qū)，成為區(qū)域內(nèi)最大的美食中心,，混合了酒吧和多種娛樂內(nèi)容的社交空間業(yè)態(tài)為整個(gè)商業(yè)提供了活力源,。

除此以外，一座包含了400多套公寓的22層住宅樓,，也是這個(gè)被稱為阿靈頓“新城市購物中心”的多功能空間的一部分,。

集居住、購物,、餐飲,、觀景為一體的開放式生活休閑中心的業(yè)態(tài)組合，讓項(xiàng)目所在的繁華商圈——“羅斯林-巴爾斯頓走廊（Rosslyn-Ballston Corridor）”再次煥發(fā)活力,。邏輯的背后是其周圍華盛頓最富裕的社區(qū)居民的需求支撐（平均家庭收入在18萬美元到25萬美元以上）,。

同時(shí)，巴爾斯頓街區(qū)也可以滿足阿靈頓強(qiáng)烈的住房市場需求,。高收入租房者的增多加快了該區(qū)域的公寓的去化,。在這個(gè)區(qū)域的新公寓的交付量約為532套，凈吸納量為551套,，租金溢價(jià)25％,，并由此吸引了新的住宅地產(chǎn)開發(fā)商。

重新回到市場環(huán)境下思考,，商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)如何與當(dāng)?shù)厥袌鰟?dòng)態(tài)緊密結(jié)合,，巴爾斯頓街區(qū)便是一個(gè)很好的案例。

從商業(yè)中心向城市綜合體轉(zhuǎn)型

■ 菲普斯廣場

巴克黑德,，亞特蘭大

Phipps Plaza, Buckhead, Atlanta, GA

菲普斯廣場總面積超過7.4萬平方米,，一直是亞特蘭大最高端的商業(yè)項(xiàng)目之一。兩大主力租戶,，分別是高端百貨店Nordstrom和Saks Fifth Avenue,。

西蒙地產(chǎn)集團(tuán)將其從傳統(tǒng)商業(yè)類型轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)多功能密集型城市商業(yè)聚合體，完成了一次重大外部翻修,，Belk百貨關(guān)閉了超過1.5萬平方米的門店,，成為整個(gè)綜合用途開發(fā)的一部分。而其雄厚的企業(yè)實(shí)力也為該項(xiàng)目奠定了基礎(chǔ),。區(qū)域利好加快了項(xiàng)目自身豪華住宅的去化。

菲普斯廣場在雄厚資金的支持下,，將北美都市變成一個(gè)讓人能感受到歐洲城市精致生活的現(xiàn)代部落,，從而獲得了新生。

以活力社群理念進(jìn)行適應(yīng)性再利用

■ 龐塞市場

亞特蘭大,，康涅狄格

Ponce City Market,，Atlanta，GA

菲普斯廣場建筑年代較早，位于亞特蘭大東北部老四區(qū)（Old Fourth Ward）和吉米卡特總統(tǒng)圖書館（Jimmy Carter Presidential Library）附近的龐斯市場購物中心,，改造后2014年8月重新開業(yè),。

項(xiàng)目持有者——亞特蘭大房地產(chǎn)投資公司Jamestown Properties意圖打造一種更有機(jī)的城市聚合形態(tài)，根據(jù)這個(gè)策略重新進(jìn)行了規(guī)劃,。

改造后的龐斯市場購物中心包括一個(gè)更有活力的中央餐飲大廳,，還包括West Elm、Anthropologie,、Williams-Sonoma,、Rejuvenation等家居品牌。

此外,，項(xiàng)目附有創(chuàng)新性的娛樂功能屋頂（如迷你高爾夫,、啤酒花園、滑梯和婚慶租賃空間等設(shè)施）,，并引入TechStars等新興創(chuàng)新企業(yè)和Industrious聯(lián)合辦公空間的寫字樓,。

從細(xì)分市場需求突破

■ 大學(xué)購物中心

南伯靈頓，弗吉尼州亞州

University Mall, South Burlington, VT

南伯靈頓的大學(xué)購物中心由J.C.Penney,、Sears,、Kohl‘s三家大型百貨公司組成。占地6.4萬平方米,，曾于2005年翻修,。

每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目改造的時(shí)機(jī)是不同的，不能簡單公式化的套用,。

這個(gè)項(xiàng)目的受眾是25至44歲之間受過大學(xué)教育高級專業(yè)人士和已經(jīng)積累了一定財(cái)富的55到74歲之間的老年群體,。

零售將不再是大學(xué)購物中心的主要功能，餐飲,、娛樂,、其他社交聚會(huì)場所以及更多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)和保健診所這些為居民提供更便利服務(wù)的內(nèi)容是重點(diǎn)。

海外成熟市場的案例表明了一個(gè)明顯的商業(yè)進(jìn)化趨勢——高品質(zhì)生活設(shè)施,，將促成商業(yè)租戶組合的現(xiàn)代性和獨(dú)特性,，從而打造出超級城市會(huì)客廳。這在國內(nèi)的一些網(wǎng)紅商業(yè)項(xiàng)目中已經(jīng)開始體現(xiàn)出商業(yè)價(jià)值,。