新零售商業(yè)模式的入場加速了傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,。一,、二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場年近年增速穩(wěn)定在15%以下。這些城市平均每2人擁有1平方米的商業(yè)面積,，已經(jīng)達到美國東西海岸發(fā)達城市的水平,，市場正式進入存量時代。

中國消費者的需求卻在不斷變化,。根據(jù)消費者調(diào)查,，近四成90后消費者希望獲得更好的購物環(huán)境、服務(wù)和產(chǎn)品,，并不介意為此付出更高的價格,。

問題一：過度依賴標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制模式

商業(yè)地產(chǎn)運營商通常以產(chǎn)品線的形式覆蓋體量從1萬平方米到10萬平方米以上的所有商業(yè)地產(chǎn)項目，在商場設(shè)計中,，基于類似的主力店,、自營業(yè)態(tài)、模塊化設(shè)計,，統(tǒng)一品牌,、統(tǒng)一業(yè)態(tài)組合、統(tǒng)一設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制模式在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)大行其道,。

隨著城市發(fā)展,，核心商圈和區(qū)域商圈趨于飽和，當(dāng)需要解決柴米油鹽等日常需求時,，家門口的商業(yè)讓消費者失望,，分散、低質(zhì),、缺乏規(guī)劃管理是社區(qū)商業(yè)的常見病,。消費者面對多個商圈和雷同的購物中心，難免患上“選擇困難癥”,。

未來新趨勢：大店更大,，小店更近


主題街區(qū)設(shè)計，主題街區(qū)運營,，大型商業(yè)中心可以運用不同的“IP”主題組合,，如親子卡通,、選秀明星、地方文化,、藝術(shù)設(shè)計等,，提高所在區(qū)域的影響力。

社區(qū)商業(yè)則需要更加貼近消費者,，在業(yè)態(tài)選擇,、空間分時利用等方面做文章，滿足高頻的衣食住行,、親子早教,、休閑娛樂需求，提高社區(qū)消費者的造訪頻次,。

問題二：主要依靠長期租戶維持購物體驗

在傳統(tǒng)模式中,，商業(yè)地產(chǎn)運營商希望各類租戶的租約以2～3年為一周期且保持穩(wěn)定，以減少空置期租金損失,。并且只對公共空間和整體品牌形象負責(zé),，租戶需要自行打造商戶品牌、挑選產(chǎn)品并設(shè)計空間,。

然而不少商戶的品牌塑造,、選品更新、空間規(guī)劃能力欠佳,，往往出現(xiàn)業(yè)績差,、提前撤租的現(xiàn)象，消費者也對2～3年一更新的商業(yè)品牌缺乏耐心,。

購物場景化,，做組合商戶的“買手”


場景化迭代拓展了產(chǎn)品選擇和店鋪空間動態(tài)調(diào)整。這一模式既能滿足消費者喜新厭舊的心理,，也能夠平衡財務(wù)回報減少不必要的提前撤場,。

問題三：缺乏有效的租金提升方法和新收入渠道

租戶對租金的承受能力由坪效決定，租戶往往不堪重負,，不是提高價格為難消費者,，就是歇業(yè)撤場，消費者最終需為高租售比買單,，面對空置的商鋪糟糕的購物體驗,。

價值重構(gòu)，突破租金天花板


問題四：過度期望線上媒體為線下門店引流

在電商擠占線下零售發(fā)展空間的今天,，購物中心希望重新將消費者從線上吸引到線下,。然而，在標(biāo)準(zhǔn)品類中,，由于線上渠道價格優(yōu)惠透明,、服務(wù)精準(zhǔn)高效,、產(chǎn)品海量豐富，基于促銷活動從線上向線下引流十分困難,。

線下導(dǎo)流線上，最大化客流價值


針對線下高質(zhì)量客群,，購物中心可以聯(lián)合線上平臺,，提供額外的線上產(chǎn)品選擇、長期訂閱等服務(wù),，分享線下消費者在線上貢獻的額外價值,。由于產(chǎn)品體驗、現(xiàn)場服務(wù)等優(yōu)勢,，線下渠道依然可以吸引到高質(zhì)量的客群,。

問題五：開發(fā)運營能力升級滯后

超過50%的新購物中心項目延期開業(yè)超過半年，這其中大半與招商無法滿足開業(yè)要求有關(guān),。商業(yè)地產(chǎn)運營商往往以模塊化設(shè)計,、快速完工、快速招商,、快速開業(yè)的高效率模式為標(biāo)準(zhǔn),，批量復(fù)制出大量的商業(yè)地產(chǎn)項目投入市場。由于同質(zhì)化程度高,，項目延期開業(yè),、回報率低甚至倒閉等諸多現(xiàn)象屢見不鮮。

內(nèi)容為王,，設(shè)計驅(qū)動

做商業(yè)地產(chǎn)就是做內(nèi)容,，需要具備類似時尚雜志的編輯能力推陳出新。這背后需要一整套能力組合支撐,，包括前瞻設(shè)計,、客戶洞察、核心品類產(chǎn)品和品牌組合管理等,。


設(shè)計即是為顧客提供把構(gòu)想變?yōu)楝F(xiàn)實的能力,。在這個零售新概念爆發(fā)、消費者喜好快速更迭的時代,，商業(yè)地產(chǎn)運營商應(yīng)盡早布局,，嘗試新模式， 建立新能力,，跟上零售業(yè)態(tài)發(fā)展和消費者需求變化的腳步,，以生活方式主題為載體不斷創(chuàng)新，設(shè)計跨品類的場景,，牢牢抓住受眾,。

巖嶼設(shè)計專業(yè)從事大型商業(yè)地產(chǎn)策研,，擅長設(shè)計打造具有獨特屬性的差異化實體商業(yè)空間文化標(biāo)簽，通過新零售,，新餐飲,，新市集，新文旅,，新體驗的5新需求模型,，賦予商業(yè)投資標(biāo)的獨一無二的內(nèi)容和價值。