致力于餐飲商業(yè)空間和體驗(yàn)式商業(yè)空間的策劃定位,、場(chǎng)景設(shè)計(jì),、招商落位,、運(yùn)營(yíng)管理,。
前言:
各位有志于開(kāi)辦美食街,、美食廣場(chǎng),、小吃城等商業(yè)類(lèi)型的投資人,,您有沒(méi)有類(lèi)似的糾結(jié)煩惱,?:
◎項(xiàng)目定性了,,不知道該怎么設(shè)置收費(fèi),?
◎同行說(shuō)的純租金或者流水扣點(diǎn)到底是個(gè)什么情況?
◎到底是純租金形式好還是流水扣點(diǎn)好,?
◎流水扣點(diǎn)都有什么設(shè)置項(xiàng)目,?
◎純地租和流水扣點(diǎn)在籌建初期資金、人力,、硬件的投入對(duì)比怎么樣,?
◎我又想保障自己的收入,又不想放棄經(jīng)營(yíng)成熟后的成長(zhǎng)紅利,,怎么辦,?
◎收費(fèi)設(shè)置的高了企業(yè)回本快,但是怕商戶(hù)承受不了租金壓力,,空檔多反而造成虧損,,到底應(yīng)該怎么辦好?
◎……
今天我們就來(lái)詳細(xì)說(shuō)說(shuō)開(kāi)辦美食街,、美食廣場(chǎng),、小吃城等商業(yè)類(lèi)型的收費(fèi)模式,也就是固定租金和流水扣點(diǎn)的具體情況,,以便廣大投資人能夠直觀的有所對(duì)比:
在中國(guó)歷史上的小吃城,、美食街、美食城,、美食廣場(chǎng),,不論是在商業(yè)區(qū)、景區(qū)、交通樞紐還是寫(xiě)字樓,、學(xué)校甚至居民區(qū),,只要是以盈利為目的對(duì)商戶(hù)以招攬承租的,大體來(lái)說(shuō)一般是兩種租賃收費(fèi)方式:
一,、固定收取地租方式,;
二、保底流水扣點(diǎn)方式,。
很多投資人對(duì)于固定收取地租或是保底流水扣點(diǎn),,感到概念非常模糊,對(duì)于其中的各種條款沒(méi)有直觀的認(rèn)知,,也不清楚其中內(nèi)含的各種注意事物,,倉(cāng)促做出決定,最后因?yàn)楹罄m(xù)的各種可能,,對(duì)于接下來(lái)的招商,、日常營(yíng)運(yùn),,慢慢進(jìn)入一個(gè)衰退的循環(huán)中,,以至于最終敗退。
所以說(shuō)在新的小吃城,、美食街,、美食城、美食廣場(chǎng)開(kāi)始籌備的時(shí)候,,作為投資人一定要清楚明確的決策出具體的租賃收費(fèi)方式,,避免中途無(wú)法變更的窘境。
那么這兩種模式到底是指什么呢,?
固定收取地租模式,,是指與承租商戶(hù)達(dá)成租賃協(xié)議,雙方經(jīng)洽商商戶(hù)以甲方要求的付款方式,、付款數(shù)額,,提前支付給甲方。雙方合同應(yīng)明確注明合約時(shí)間期限,,也就是在期限內(nèi)甲乙雙方均無(wú)權(quán)單方面變更付款數(shù)額以及方式,。
保底流水扣點(diǎn)模式,是指甲乙雙方均對(duì)項(xiàng)目前景非??春?,愿意以一種靈活的方式進(jìn)行合作,也就是甲乙雙方提前洽商好一個(gè)每月統(tǒng)一的必須達(dá)到的營(yíng)業(yè)總額,,并以此為基礎(chǔ)甲方每月抽提營(yíng)業(yè)額一定的百分比,。那么,一般來(lái)講,,保底流水扣點(diǎn)在設(shè)置保底的同時(shí),,如果乙方經(jīng)營(yíng)額某個(gè)月未達(dá)到承諾的營(yíng)業(yè)額度,,則甲方有權(quán)按照約定營(yíng)業(yè)額直接從乙方暫存流水中提取約定營(yíng)業(yè)額的百分比,如乙方本月流水不足以甲方提取,,則甲方有權(quán)要求乙方盡速補(bǔ)繳或從保證金中直接扣除,。
那么,兩種模式從上表中可以有一個(gè)概念上的初步對(duì)比,??偨Y(jié)來(lái)說(shuō)就是:設(shè)定為地租模式投資人相對(duì)資金回籠快,但是利潤(rùn)每年屬于恒定狀態(tài),,不會(huì)有太大的向上增幅,;設(shè)定為流水扣點(diǎn)模式投資人資金回籠慢,每年利潤(rùn)不可預(yù)估,,暫時(shí)看上去會(huì)有保底的最低收入,,如果整體人流量巨大則利潤(rùn)可以達(dá)到向上趨勢(shì),如果人流量下滑則除去保底利潤(rùn)收入開(kāi)始衰減,。
作為租賃商戶(hù),,如果甲方設(shè)置的是純地租模式,則其在進(jìn)場(chǎng)前會(huì)投入大量地租費(fèi)用,,再加上其他設(shè)備原材料等等籌備費(fèi)用初期壓力略大,,也就是我們常說(shuō)的投資門(mén)檻稍高,但是其后期壓力會(huì)很??;反之如果甲方設(shè)置的是保底流水扣點(diǎn)模式,則商戶(hù)可以說(shuō)在籌備期沒(méi)有任何地租支出,,這對(duì)于商戶(hù)可以說(shuō)是非常幸福的一件事了,,但是每月按照保底流水去抽提,那么商戶(hù)賣(mài)得不好也要繳納一定保底額,,賣(mài)得越好繳納的越多,,這樣壓力凸顯,會(huì)造成很多商戶(hù)產(chǎn)生逆反心理對(duì)抗心理,,從而最終演變成甲乙方的利益對(duì)抗,,直至租賃商戶(hù)的退場(chǎng)。
以上是從概念上的對(duì)比,,那么我們現(xiàn)在再就兩種收款方式投資方需要投入的財(cái),、物、人做一個(gè)實(shí)際對(duì)比,,具體價(jià)格因不同城市而不同,,大家自己套用即可:
大家通過(guò)上面的列表可以看到,對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)純地租模式?jīng)]有什么硬件人力的投入,畢竟99%的付款方式也是每季度以上,,每三個(gè)月收取一次地租不論店長(zhǎng)還是管理員又或者公司財(cái)務(wù)還是能夠匹配出時(shí)間來(lái)做這件事情的,。而流水扣點(diǎn)則需要投資人購(gòu)置或談妥手續(xù)費(fèi)來(lái)和第三方平臺(tái)公司拿到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的收銀系統(tǒng),因要接入微信,、支付寶,、銀聯(lián)以及現(xiàn)金充值的儲(chǔ)值卡所以服務(wù)器、專(zhuān)網(wǎng)都需要仔細(xì)對(duì)待,,事關(guān)錢(qián)款絕對(duì)不能馬虎,。同時(shí),為了避免出現(xiàn)一些問(wèn)題,,投資人還要在固有人力資源基礎(chǔ)上添加各類(lèi)軟硬件的維護(hù)團(tuán)隊(duì)(這項(xiàng)可以和第三方商談合作,,但要明確響應(yīng)時(shí)間時(shí)效問(wèn)題)、財(cái)務(wù)(匯賬返款會(huì)計(jì),、收銀員)團(tuán)隊(duì),,也要提前設(shè)計(jì)并制作含有秘鑰的儲(chǔ)值卡。
所以從投入情況來(lái)看,,相對(duì)投資人來(lái)說(shuō)純地租更加節(jié)省,。
好,從概念以及投入對(duì)比后,,我們?cè)倏匆幌潞笃跔I(yíng)運(yùn)一些對(duì)應(yīng)收款方式常見(jiàn)的問(wèn)題:
流水扣點(diǎn)模式常見(jiàn)問(wèn)題:
§1,、流水扣點(diǎn)本質(zhì)上是合作模式,商戶(hù)會(huì)因此產(chǎn)生宣傳依賴(lài),,這就需要投資方雇傭的管理團(tuán)隊(duì)有良好的宣傳營(yíng)銷(xiāo)手段與長(zhǎng)期全面的全場(chǎng)掌控能力;
§2,、開(kāi)業(yè)首月或最長(zhǎng)三個(gè)月,,商戶(hù)要求扶持力度執(zhí)行無(wú)保底流水扣點(diǎn),這種扶持從本質(zhì)上說(shuō)應(yīng)該,,但是如果人流量不能穩(wěn)定增長(zhǎng)會(huì)出現(xiàn)商戶(hù)對(duì)管理者宣傳力度的不認(rèn)同,,從而引發(fā)棄檔潮甚至出現(xiàn)商戶(hù)串聯(lián)罷市等極端行為;
§3,、當(dāng)商戶(hù)銷(xiāo)售額出現(xiàn)明顯的兩極分化后,,在整局需求中必備的餐飲項(xiàng)目,投資&管理方希望其堅(jiān)持不撤出的情況下,,該項(xiàng)目會(huì)要求投資方調(diào)整保底數(shù)額,,從而影響最終進(jìn)賬底限;
§4,、特別需要注意的是,,全體商戶(hù)月?tīng)I(yíng)業(yè)款均存在公司賬戶(hù),如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)有強(qiáng)制要求則必須進(jìn)公戶(hù),那么每月返款期會(huì)面臨需要大量發(fā)票抵稅問(wèn)題,,這個(gè)需要了解項(xiàng)目所在地當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的實(shí)際要求,;如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)沒(méi)有必須進(jìn)公戶(hù)的要求,則可以用私戶(hù)進(jìn)行收發(fā)工作,,在此提醒各位投資人,,商戶(hù)流水不能因?yàn)樵陆Y(jié)而變相挪用,一旦挪用很少有公司能夠真正的補(bǔ)足款項(xiàng),,從而進(jìn)入資金鏈被迫拆東墻補(bǔ)西墻的窘境,,我本人服務(wù)過(guò)的企業(yè)基本上是從挪用營(yíng)業(yè)款開(kāi)始衰敗的,請(qǐng)千萬(wàn)注意,!
固定地租模式常見(jiàn)問(wèn)題:
§1,、固定地租模式本質(zhì)上是拆分地塊出租模式,所以在大局上投資方&管理方實(shí)際上僅需在開(kāi)業(yè)前期進(jìn)行宣傳引流,,后期則要引導(dǎo)商戶(hù)自行宣傳,,說(shuō)的直觀點(diǎn)地租收了,盈虧壓力全在商戶(hù)身上,,本質(zhì)上和我們(房東)沒(méi)有絕對(duì)的關(guān)系,。當(dāng)然,為了賣(mài)場(chǎng)的長(zhǎng)久的人氣興隆,,進(jìn)而影響第二以及后續(xù)的租金收益,,投資方還是要盡力安排所有商戶(hù)全力營(yíng)銷(xiāo)。
§2,、固定地租模式對(duì)于新開(kāi)小吃城,、美食城、美食街,、美食廣場(chǎng)還是要給予廣大商戶(hù)一個(gè)純粹的免租期,,一般分為甲方裝修和乙方裝修兩個(gè)執(zhí)行方案:
甲方裝修一般給予7天、15天或者最長(zhǎng)不超過(guò)一個(gè)月的免租期,,作為對(duì)入駐商戶(hù)的扶持,;
乙方裝修一般按照平米數(shù),給予1個(gè)月,、2個(gè)月最長(zhǎng)3個(gè)月的免租期,,作為對(duì)入駐商戶(hù)的裝修期和扶持期。
§3,、固定租金模式,,前期管理一定要從嚴(yán)從重,立好規(guī)矩,。不論是衛(wèi)生,、服務(wù),、定價(jià)、品類(lèi)等等一切,,有的人說(shuō)固定租金錢(qián)不在手里管理部門(mén)不好管理,,這純粹是為自己的無(wú)能做背書(shū)。所以不論是固定租金形式還是保底流水扣點(diǎn)模式,,管理只要在道理上就都要強(qiáng)硬,。
§4、固定租金模式不存在返款問(wèn)題,,所以稅務(wù)問(wèn)題由商戶(hù)自行解決,,如需管理部代開(kāi)(銷(xiāo)售)發(fā)票則商戶(hù)需負(fù)擔(dān)應(yīng)繳稅費(fèi)。
我想大家看到這里,,應(yīng)該對(duì)于自己的預(yù)算,、項(xiàng)目到底適合固定租金模式還是保底流水扣點(diǎn)模式已經(jīng)有了一定的想法了吧。
告訴大家一個(gè)最簡(jiǎn)單的方法來(lái)選擇:
周邊人流量大,,潛在客戶(hù)群體多,,明面上同行競(jìng)爭(zhēng)力小的,可以選擇保底流水扣點(diǎn),。
對(duì)周邊短時(shí)間聚客潛力小,,需要依靠營(yíng)銷(xiāo)宣傳挖掘人流的,盡可能選擇固定租金,。
如果對(duì)未來(lái)客流增加期盼很強(qiáng),,可以第一年選擇固定租金模式,待周邊商業(yè)氛圍有明顯變好變強(qiáng)趨勢(shì)后,,第二年或后幾年和商戶(hù)續(xù)約時(shí)變更收費(fèi)模式為保底流水扣點(diǎn)即可,。