前言：

各位有志于開(kāi)辦美食街,、美食廣場(chǎng),、小吃城等商業(yè)類(lèi)型的投資人,，您有沒(méi)有類(lèi)似的糾結(jié)煩惱,？：

◎項(xiàng)目定性了,，不知道該怎么設(shè)置收費(fèi),？

◎同行說(shuō)的純租金或者流水扣點(diǎn)到底是個(gè)什么情況？

◎到底是純租金形式好還是流水扣點(diǎn)好,？

◎流水扣點(diǎn)都有什么設(shè)置項(xiàng)目,？

◎純地租和流水扣點(diǎn)在籌建初期資金、人力,、硬件的投入對(duì)比怎么樣,？

◎我又想保障自己的收入，又不想放棄經(jīng)營(yíng)成熟后的成長(zhǎng)紅利,，怎么辦,？

◎收費(fèi)設(shè)置的高了企業(yè)回本快，但是怕商戶(hù)承受不了租金壓力,，空檔多反而造成虧損,，到底應(yīng)該怎么辦好？

◎……

今天我們就來(lái)詳細(xì)說(shuō)說(shuō)開(kāi)辦美食街,、美食廣場(chǎng),、小吃城等商業(yè)類(lèi)型的收費(fèi)模式，也就是固定租金和流水扣點(diǎn)的具體情況,，以便廣大投資人能夠直觀的有所對(duì)比：

在中國(guó)歷史上的小吃城,、美食街、美食城,、美食廣場(chǎng),，不論是在商業(yè)區(qū)、景區(qū)、交通樞紐還是寫(xiě)字樓,、學(xué)校甚至居民區(qū),，只要是以盈利為目的對(duì)商戶(hù)以招攬承租的，大體來(lái)說(shuō)一般是兩種租賃收費(fèi)方式：

一,、固定收取地租方式,；

二、保底流水扣點(diǎn)方式,。

很多投資人對(duì)于固定收取地租或是保底流水扣點(diǎn),，感到概念非常模糊，對(duì)于其中的各種條款沒(méi)有直觀的認(rèn)知,，也不清楚其中內(nèi)含的各種注意事物,，倉(cāng)促做出決定，最后因?yàn)楹罄m(xù)的各種可能,，對(duì)于接下來(lái)的招商,、日常營(yíng)運(yùn),，慢慢進(jìn)入一個(gè)衰退的循環(huán)中,，以至于最終敗退。

所以說(shuō)在新的小吃城,、美食街,、美食城、美食廣場(chǎng)開(kāi)始籌備的時(shí)候,，作為投資人一定要清楚明確的決策出具體的租賃收費(fèi)方式,，避免中途無(wú)法變更的窘境。

那么這兩種模式到底是指什么呢,？

固定收取地租模式,，是指與承租商戶(hù)達(dá)成租賃協(xié)議，雙方經(jīng)洽商商戶(hù)以甲方要求的付款方式,、付款數(shù)額,，提前支付給甲方。雙方合同應(yīng)明確注明合約時(shí)間期限,，也就是在期限內(nèi)甲乙雙方均無(wú)權(quán)單方面變更付款數(shù)額以及方式,。

保底流水扣點(diǎn)模式，是指甲乙雙方均對(duì)項(xiàng)目前景非?？春?，愿意以一種靈活的方式進(jìn)行合作，也就是甲乙雙方提前洽商好一個(gè)每月統(tǒng)一的必須達(dá)到的營(yíng)業(yè)總額,，并以此為基礎(chǔ)甲方每月抽提營(yíng)業(yè)額一定的百分比,。那么，一般來(lái)講,，保底流水扣點(diǎn)在設(shè)置保底的同時(shí),，如果乙方經(jīng)營(yíng)額某個(gè)月未達(dá)到承諾的營(yíng)業(yè)額度,，則甲方有權(quán)按照約定營(yíng)業(yè)額直接從乙方暫存流水中提取約定營(yíng)業(yè)額的百分比，如乙方本月流水不足以甲方提取,，則甲方有權(quán)要求乙方盡速補(bǔ)繳或從保證金中直接扣除,。

那么，兩種模式從上表中可以有一個(gè)概念上的初步對(duì)比,?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)就是：設(shè)定為地租模式投資人相對(duì)資金回籠快，但是利潤(rùn)每年屬于恒定狀態(tài),，不會(huì)有太大的向上增幅,；設(shè)定為流水扣點(diǎn)模式投資人資金回籠慢，每年利潤(rùn)不可預(yù)估,，暫時(shí)看上去會(huì)有保底的最低收入,，如果整體人流量巨大則利潤(rùn)可以達(dá)到向上趨勢(shì)，如果人流量下滑則除去保底利潤(rùn)收入開(kāi)始衰減,。

作為租賃商戶(hù),，如果甲方設(shè)置的是純地租模式，則其在進(jìn)場(chǎng)前會(huì)投入大量地租費(fèi)用,，再加上其他設(shè)備原材料等等籌備費(fèi)用初期壓力略大,，也就是我們常說(shuō)的投資門(mén)檻稍高，但是其后期壓力會(huì)很??；反之如果甲方設(shè)置的是保底流水扣點(diǎn)模式，則商戶(hù)可以說(shuō)在籌備期沒(méi)有任何地租支出,，這對(duì)于商戶(hù)可以說(shuō)是非常幸福的一件事了,，但是每月按照保底流水去抽提，那么商戶(hù)賣(mài)得不好也要繳納一定保底額,，賣(mài)得越好繳納的越多,，這樣壓力凸顯，會(huì)造成很多商戶(hù)產(chǎn)生逆反心理對(duì)抗心理,，從而最終演變成甲乙方的利益對(duì)抗,，直至租賃商戶(hù)的退場(chǎng)。

以上是從概念上的對(duì)比,，那么我們現(xiàn)在再就兩種收款方式投資方需要投入的財(cái),、物、人做一個(gè)實(shí)際對(duì)比,，具體價(jià)格因不同城市而不同,，大家自己套用即可：

大家通過(guò)上面的列表可以看到，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)純地租模式?jīng)]有什么硬件人力的投入，畢竟99%的付款方式也是每季度以上,，每三個(gè)月收取一次地租不論店長(zhǎng)還是管理員又或者公司財(cái)務(wù)還是能夠匹配出時(shí)間來(lái)做這件事情的,。而流水扣點(diǎn)則需要投資人購(gòu)置或談妥手續(xù)費(fèi)來(lái)和第三方平臺(tái)公司拿到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的收銀系統(tǒng)，因要接入微信,、支付寶,、銀聯(lián)以及現(xiàn)金充值的儲(chǔ)值卡所以服務(wù)器、專(zhuān)網(wǎng)都需要仔細(xì)對(duì)待,，事關(guān)錢(qián)款絕對(duì)不能馬虎,。同時(shí)，為了避免出現(xiàn)一些問(wèn)題,，投資人還要在固有人力資源基礎(chǔ)上添加各類(lèi)軟硬件的維護(hù)團(tuán)隊(duì)（這項(xiàng)可以和第三方商談合作,，但要明確響應(yīng)時(shí)間時(shí)效問(wèn)題）、財(cái)務(wù)（匯賬返款會(huì)計(jì),、收銀員）團(tuán)隊(duì),，也要提前設(shè)計(jì)并制作含有秘鑰的儲(chǔ)值卡。

所以從投入情況來(lái)看,，相對(duì)投資人來(lái)說(shuō)純地租更加節(jié)省,。

好，從概念以及投入對(duì)比后,，我們?cè)倏匆幌潞笃跔I(yíng)運(yùn)一些對(duì)應(yīng)收款方式常見(jiàn)的問(wèn)題：

流水扣點(diǎn)模式常見(jiàn)問(wèn)題：

§1,、流水扣點(diǎn)本質(zhì)上是合作模式，商戶(hù)會(huì)因此產(chǎn)生宣傳依賴(lài),，這就需要投資方雇傭的管理團(tuán)隊(duì)有良好的宣傳營(yíng)銷(xiāo)手段與長(zhǎng)期全面的全場(chǎng)掌控能力；

§2,、開(kāi)業(yè)首月或最長(zhǎng)三個(gè)月,，商戶(hù)要求扶持力度執(zhí)行無(wú)保底流水扣點(diǎn)，這種扶持從本質(zhì)上說(shuō)應(yīng)該,，但是如果人流量不能穩(wěn)定增長(zhǎng)會(huì)出現(xiàn)商戶(hù)對(duì)管理者宣傳力度的不認(rèn)同,，從而引發(fā)棄檔潮甚至出現(xiàn)商戶(hù)串聯(lián)罷市等極端行為；

§3,、當(dāng)商戶(hù)銷(xiāo)售額出現(xiàn)明顯的兩極分化后,，在整局需求中必備的餐飲項(xiàng)目，投資&管理方希望其堅(jiān)持不撤出的情況下,，該項(xiàng)目會(huì)要求投資方調(diào)整保底數(shù)額,，從而影響最終進(jìn)賬底限；

§4,、特別需要注意的是,，全體商戶(hù)月?tīng)I(yíng)業(yè)款均存在公司賬戶(hù)，如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)有強(qiáng)制要求則必須進(jìn)公戶(hù)，那么每月返款期會(huì)面臨需要大量發(fā)票抵稅問(wèn)題,，這個(gè)需要了解項(xiàng)目所在地當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的實(shí)際要求,；如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)沒(méi)有必須進(jìn)公戶(hù)的要求，則可以用私戶(hù)進(jìn)行收發(fā)工作,，在此提醒各位投資人,，商戶(hù)流水不能因?yàn)樵陆Y(jié)而變相挪用，一旦挪用很少有公司能夠真正的補(bǔ)足款項(xiàng),，從而進(jìn)入資金鏈被迫拆東墻補(bǔ)西墻的窘境,，我本人服務(wù)過(guò)的企業(yè)基本上是從挪用營(yíng)業(yè)款開(kāi)始衰敗的，請(qǐng)千萬(wàn)注意,！

固定地租模式常見(jiàn)問(wèn)題：

§1,、固定地租模式本質(zhì)上是拆分地塊出租模式，所以在大局上投資方&管理方實(shí)際上僅需在開(kāi)業(yè)前期進(jìn)行宣傳引流,，后期則要引導(dǎo)商戶(hù)自行宣傳,，說(shuō)的直觀點(diǎn)地租收了，盈虧壓力全在商戶(hù)身上,，本質(zhì)上和我們（房東）沒(méi)有絕對(duì)的關(guān)系,。當(dāng)然，為了賣(mài)場(chǎng)的長(zhǎng)久的人氣興隆,，進(jìn)而影響第二以及后續(xù)的租金收益,，投資方還是要盡力安排所有商戶(hù)全力營(yíng)銷(xiāo)。

§2,、固定地租模式對(duì)于新開(kāi)小吃城,、美食城、美食街,、美食廣場(chǎng)還是要給予廣大商戶(hù)一個(gè)純粹的免租期,，一般分為甲方裝修和乙方裝修兩個(gè)執(zhí)行方案：

甲方裝修一般給予7天、15天或者最長(zhǎng)不超過(guò)一個(gè)月的免租期,，作為對(duì)入駐商戶(hù)的扶持,；

乙方裝修一般按照平米數(shù)，給予1個(gè)月,、2個(gè)月最長(zhǎng)3個(gè)月的免租期,，作為對(duì)入駐商戶(hù)的裝修期和扶持期。

§3,、固定租金模式,，前期管理一定要從嚴(yán)從重，立好規(guī)矩,。不論是衛(wèi)生,、服務(wù),、定價(jià)、品類(lèi)等等一切,，有的人說(shuō)固定租金錢(qián)不在手里管理部門(mén)不好管理,，這純粹是為自己的無(wú)能做背書(shū)。所以不論是固定租金形式還是保底流水扣點(diǎn)模式,，管理只要在道理上就都要強(qiáng)硬,。

§4、固定租金模式不存在返款問(wèn)題,，所以稅務(wù)問(wèn)題由商戶(hù)自行解決,，如需管理部代開(kāi)（銷(xiāo)售）發(fā)票則商戶(hù)需負(fù)擔(dān)應(yīng)繳稅費(fèi)。

我想大家看到這里,，應(yīng)該對(duì)于自己的預(yù)算,、項(xiàng)目到底適合固定租金模式還是保底流水扣點(diǎn)模式已經(jīng)有了一定的想法了吧。

告訴大家一個(gè)最簡(jiǎn)單的方法來(lái)選擇：

周邊人流量大,，潛在客戶(hù)群體多,，明面上同行競(jìng)爭(zhēng)力小的，可以選擇保底流水扣點(diǎn),。

對(duì)周邊短時(shí)間聚客潛力小,，需要依靠營(yíng)銷(xiāo)宣傳挖掘人流的，盡可能選擇固定租金,。

如果對(duì)未來(lái)客流增加期盼很強(qiáng),，可以第一年選擇固定租金模式，待周邊商業(yè)氛圍有明顯變好變強(qiáng)趨勢(shì)后,，第二年或后幾年和商戶(hù)續(xù)約時(shí)變更收費(fèi)模式為保底流水扣點(diǎn)即可,。