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商業(yè)地產(chǎn)項目的核心在于招商和運營，相比住宅而言,，商業(yè)地產(chǎn)項目所涉法律關(guān)系和法律問題則更加復雜和多元,，

且該類項目投資周期長，投資成本大,。如何預見并有效防控招商運營過程中的法律風險,，是商業(yè)地產(chǎn)項目亟待關(guān)注的要點。

1．避免發(fā)布虛假廣告導致高額行政處罰風險

廣告宣傳是整個房地產(chǎn)項目風險貫穿周期較長的一個環(huán)節(jié),，一般從項目預售階段開始會一直延續(xù)到項目交付運營階段。

在項目招商前期,，開發(fā)商或招商代理公司往往為了強力打造項目的招商熱點及亮點,，

會在招商手冊等各類宣傳資料進行一些較為夸大不實的宣傳，

該類宣傳一旦被認定屬于發(fā)布虛假廣告的,，根據(jù)2015年新修訂的《中華人民共和國廣告法》將面臨如下行政處罰：

由工商主管部門責令停止發(fā)布廣告,，責令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款,，

廣告費用無法計算或者明顯偏低的,，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款,；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節(jié)的，

處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款,，廣告費用無法計算或者明顯偏低的,，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，

可以吊銷營業(yè)執(zhí)照,，并由廣告審查機關(guān)撤銷廣告審查批準文件,、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請。

2．避免違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告

2016年2月1日起施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》（以下簡稱“廣告發(fā)布規(guī)定”）,，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、房地產(chǎn)權(quán)利人、

房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預售,、預租,、出售、出租,、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告,，明確規(guī)定發(fā)布房地產(chǎn)廣告不得含有下列內(nèi)容：

（1）升值或者投資回報的承諾；

（2）以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置,；

（3）違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定,；

（4）對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè),、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導宣傳,，

如房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè),、文化教育設(shè)施及其他市政條件等,，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當在廣告中注明,。

（5）房地產(chǎn)廣告不得含有風水,、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明,、渲染,，不得有悖社會良好風尚。

（6）房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象,、環(huán)境作為本項目的效果,。

（7）房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當在廣告中注明,。

（8）房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容等,。

《廣告法》及其他法律法規(guī)有規(guī)定的,，依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定予以處罰。法律法規(guī)沒有規(guī)定的,，

處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款,；沒有違法所得的，處以1萬元以下的罰款,。

3.合理制定招商優(yōu)惠政策,，客觀描述項目招商環(huán)境，避免因具體招商宣傳內(nèi)容構(gòu)成合同內(nèi)容導致承擔履約不能的法律風險,。

很多商業(yè)地產(chǎn)項目在招商前期,，為吸引大量商戶盡快簽約入駐，

會在招商宣傳資料中明確具體的招商優(yōu)惠政策或在招商手冊中具體描述商業(yè)項目環(huán)境等宣傳內(nèi)容（如每天項目不少于xx萬的客群流量,、

開業(yè)率,、定期進行某類宣傳活動等），如果類似具體的廣告宣傳內(nèi)容較為具體明確的,，或?qū)?gòu)成招商合同內(nèi)容的組成部分要求兌現(xiàn)履約。

而在招商前期,，如項目運營不利,，商戶無法盈利，房開商或招商代理公司或?qū)⒚媾R除涉嫌虛假宣傳的法律風險之外,，

還將面臨大面積商戶以此為由要求解約索賠的法律風險,。故此，對于商業(yè)地產(chǎn)項目的宣傳文案及宣傳資料還需謹慎待之為宜,。

招商（招租）簽約環(huán)節(jié)是商業(yè)地產(chǎn)項目招商運營過程中的風控前置核心環(huán)節(jié)，后續(xù)招商運營順利與否及新老商戶如何有效順暢銜接,，

較大程度上則取決于招商（招租）協(xié)議等配套法律文本內(nèi)容（包括租賃協(xié)議,、收銀協(xié)議、物業(yè)服務(wù)協(xié)議,、裝修協(xié)議等）的全面性,、

完整性及是否具有實務(wù)可操作性，同時這一環(huán)節(jié)也是對房地產(chǎn)律師專業(yè)化深度及實務(wù)經(jīng)驗最有力的驗證和考驗,。

結(jié)合筆者的實務(wù)經(jīng)驗,，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目特性及運營模式，

量身定制一套完善的招商（招租）配套法律文本及運營風控流程,，才是對后續(xù)項目運營的最強有力的保障,。

1.開發(fā)商與招商代理公司簽訂招商合作協(xié)議中需要重點關(guān)注的問題

開發(fā)商委托招商代理公司招商的，除慎重選擇信譽及招商運營能力較好的招商合作伙伴之外，

在招商合作協(xié)議簽訂過程中還需要特別注意以下問題：

（1）明確約定招商面積,；

（2）明確在某一具體時點招商代理公司需完成的入駐商戶級別要求及相應(yīng)級別商戶入駐率,；

（3）對招商代理機構(gòu)的招商業(yè)績有明確具體量化的要求及違約條款（如商戶具體條件及商戶入駐率或開業(yè)率等，可設(shè)置解除權(quán)）,；

（4）對傭金結(jié)算條件作出明確嚴格的約定（如對招商達標條件的設(shè)定,，或商戶需簽訂合同且支付保證金和租金方可視為招商完成達到結(jié)傭條件，

退租時商戶已交費用如何處理及是否納入結(jié)傭范圍等）,。

2.招商（招租）協(xié)議中需要重點關(guān)注的問題

招商（招租）協(xié)議簽署涉及較多商戶,，且直接關(guān)聯(lián)商業(yè)物業(yè)的實際運營及管理問題，需要關(guān)注的履約范圍及風險環(huán)節(jié)較多,，

故此,，簽訂一套全面完善的法律文本即已經(jīng)為商業(yè)地產(chǎn)項目后續(xù)運營風控設(shè)置了一道強有力的防火墻。在此,，筆者就部分容易被忽視的條款進行重點提示,。

（1）務(wù)必完善招商（租賃）協(xié)議中的商戶信息

商戶信息一般包括自然人身份證號碼、法定代表人身份證信息,、簽約商戶可郵寄送達的具體聯(lián)系地址,、聯(lián)系電話等內(nèi)容

。該部分內(nèi)容在招商（租賃）簽約階段往往會被工作人員忽略或出現(xiàn)填寫不完善不準確的情形,。

筆者特別提示,，千萬不要小看這個環(huán)節(jié)，將來一旦發(fā)生爭議,，該部分內(nèi)容會有意想不到的大效用,。

（2）明確約定合同解除時對已形成附合的裝飾裝修物的處理方式根據(jù)法律規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，

合同解除時,，如果合同雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，法院按照下列情形分別處理：

• 因出租人違約導致合同解除,，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,，應(yīng)予支持;

• 因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,，

• 不予支持,。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償;

• 因雙方違約導致合同解除,，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任;

• 因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,，由雙方按照公平原則分擔,。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

（3）明確商戶對室內(nèi)裝飾裝修消防驗收申報義務(wù)和使用營業(yè)前消防檢查的申報義務(wù)

• 第一,、室內(nèi)裝飾裝修消防驗收報驗義務(wù)主體

  根據(jù)《中華人民共和國消防法》相關(guān)規(guī)定,，國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，

• 建設(shè)單位應(yīng)當將消防設(shè)計文件報送公安機關(guān)消防機構(gòu)審核,，向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收,。這里通常所指的是建設(shè)工程的一次消防報驗階段，

• 報驗主體是建設(shè)單位即開發(fā)商,。但對于房屋室內(nèi)二次裝修的消防報驗主體,，消防法等相關(guān)現(xiàn)行法律沒有進行具體規(guī)定。

• 故此,，為界定二次裝修責任主體,，建議在租賃協(xié)議中明確由商戶或承租人對室內(nèi)裝飾裝修消防驗收承擔報驗義務(wù)，

• 且開發(fā)商對因商戶或承租人原因?qū)е露蜗缊篁灍o法通過,，不承擔責任,。

• 第二、使用營業(yè)前消防檢查報驗義務(wù)主體

  根據(jù)《中華人民共和國消防法》第十五條規(guī)定,，公眾聚集場所在投入使用,、營業(yè)前，

• 建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防安全檢查,。

• 商業(yè)地產(chǎn)項目使用,、營業(yè)前消防安全檢查申報主體即可以是建設(shè)單位也可以是使用單位。

• 故此,，為界定該環(huán)節(jié)的責任主體，建議在租賃協(xié)議中明確商戶或承租人對承租商業(yè)在投入使用,、營業(yè)前消防檢查承擔報驗義務(wù),，

• 且開發(fā)商不對因商戶或承租人原因?qū)е率褂谩I業(yè)前消防檢查無法通過,，不承擔責任,。

（4）明確開業(yè)時間和營業(yè)時間，設(shè)置相應(yīng)違約條款

商業(yè)地產(chǎn)項目中商鋪的開業(yè)時間和營業(yè)時間是商業(yè)項目整體啟動運營的關(guān)鍵,，尤其重要,。

故此，在租賃協(xié)議中對商鋪的開業(yè)時間和營業(yè)時間進行明確約定,，并設(shè)置相應(yīng)違約責任條款,，

加大違約成本，對商戶進行有效約束,，從而亦可促進商戶共同培育及維護商業(yè)氛圍,。

（5）明確單方合同解除權(quán)及強制騰房權(quán)

商業(yè)地產(chǎn)運營過程中，往往會出現(xiàn)商戶或承租人逾期交付租金或擅自停業(yè)或租賃期限屆滿拒不退房等違約情形，

為保有主動權(quán),，盡快清理該部分商戶并防止損失進一步擴大,，在租賃協(xié)議中需全面羅列商戶或承租人的違約情形，

約定開發(fā)商享有單方合同解除權(quán),，且在合同解除后,，商戶或承租人逾期騰房時，

約定開發(fā)商享有強行騰房權(quán)及房屋內(nèi)留置物品的處分權(quán),。

（6）明確保證金（押金）的擔保性質(zhì),，保障保證金（押金）全額沒收權(quán)

商業(yè)地產(chǎn)項目中，一般在簽約時會按1-2個月的租金標準向商戶或承租人收取履約保證金（或押金）,。

但實務(wù)中即便在租賃協(xié)議中已約定商戶或承租人一旦違約,，保證金（或押金）沒收的內(nèi)容，

由于沒有明確保證金（或押金）的定金擔保性質(zhì),，往往在商戶或承租人違約退鋪,，訴訟退還相應(yīng)保證金（或押金）時，

開發(fā)商仍無法對保證金（或押金）進行全額沒收,。故此,，建議在租賃協(xié)議中明確保證金（或押金）具有定金性質(zhì)，

如合同履行期間商戶或承租人出現(xiàn)任一違約行為的,，保證金（或押金）全額沒收不予退還,。

1．“售后返租”運營模式面臨的法律問題

“售后返租”也是商業(yè)地產(chǎn)項目快速啟動,，推進招商運營的一種常規(guī)模式,，因有誘人的固定投資回報，

一段時期以來備受商業(yè)項目購房者的青睞與熱捧,。目前在我國的法律層面,，對于“售后返租”并沒有絕對禁止，

僅在部門規(guī)章層面針對期房不得售后返租表示了否定和限制,?！笆酆蠓底狻痹跐M足一定條件下，也是允許的,。

當前市場上的“售后返租”模式較多,，不同的返租模式，風險利弊各有不同,，主要風險環(huán)節(jié)重點提示如下：

• 第一,、未竣工驗收的商品房（即期房）不得采取“售后返租”的方式進行銷售。

• 2001年,，建設(shè)部頒布實施的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售未竣工商品房,。

• ”2006年,，住建部發(fā)布《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》明確，對承諾售后返租,、返本銷售的,，予以嚴肅處理。

• 第二,、須具有真實房產(chǎn)銷售內(nèi)容,，不得采取該模式變相非法吸收資金。

• 2011年1月4日,，最高人民法院頒布《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,，

• 該解釋第二條規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，

• 以返本銷售,、售后返租,、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的,，將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰,。”

• 第三,、商業(yè)地產(chǎn)宣傳廣告不得含有“升值或者投資回報的承諾”,。在廣告法新修訂之前（2015年9月1日前），

• 工商主管部門對房地產(chǎn)廣告管理相對較為松散,，監(jiān)管查處力度不大,。但在新廣告法實施后，尤其2016年下半年,，

• 相關(guān)主管部門對房地產(chǎn)廣告開始進行強效監(jiān)管,，全國多家大牌房企違規(guī)廣告都受到了嚴厲查處。

• 第四,、科學設(shè)計“售后返租”模式,，從項目前期宣傳推廣至后續(xù)招商運營整個過程，強化運營風控措施,，

• 避免“售后返租”引發(fā)的后端爭議。近幾年來,，筆者親歷的多個商業(yè)地產(chǎn)項目,，或因開發(fā)商資金斷裂致使租金無法定期兌現(xiàn)、

• 或因開發(fā)商或商管公司后續(xù)招商運管不利無力支付租金,，亦或因引入的合作第三方違約拒付租金等多種情形,，

• 引發(fā)了較多群體爭議。越來越多的購房人對該類商品房的投資或購買也越來越謹慎,，致使售后返租產(chǎn)品的市場需求熱度銳減,。

• 故此,，除開發(fā)商自營之外，如引入第三方進行“售后返祖”模式合作的,，除前述注意事項外,，慎重考察第三方合作伙伴的運營實力也是尤為重要。

2. 商業(yè)地產(chǎn)項目運營過程中的商戶清退問題

對于商業(yè)地產(chǎn)項目運營過程中的法律問題,，筆者想重點介紹一下在商戶或承租人違約時,，開發(fā)商對商鋪如何進行清退騰房的問題。

該類問題是商業(yè)地產(chǎn)項目運營過程中的一個普適性問題,，且該問題在商業(yè)地產(chǎn)項目運營過程中較為頻發(fā),，實務(wù)操作中難度較大，

一旦商鋪清退騰房程序或騰房措施不當,，較易引發(fā)訴訟且會導致開發(fā)商承擔不必要的損失賠償責任,。在此，筆者結(jié)合多年商業(yè)地產(chǎn)項目運營處置的實務(wù)經(jīng)驗,，

對開發(fā)商在騰房程序及相應(yīng)合法性提出如下意見供諸位參考適用,。

• 第一、在租賃協(xié)議中設(shè)置商戶或承租人違約時開發(fā)商享有單方合同解除權(quán)及強制騰鋪權(quán),。

• 第二,、嚴格履行通知程序義務(wù)，采取書面形式先行向商戶或承租人送達合同解除通知及騰房通知書,。

• 在這個環(huán)節(jié)往往有的商戶或承租人已經(jīng)自行鎖店離開且無法聯(lián)系或有的商戶或承租人拒絕配合騰房等情形,，

• 此時商戶或承租人信息完整度的法律效用就可以有效發(fā)揮了，

• 即便在商戶或承租人避而不見或拒絕配合騰房的情況下,，開發(fā)商仍可以享有主動權(quán)行使強制騰房的權(quán)利,。

• 第三、邀請第三方見證騰房全過程,，保全騰房證據(jù)（包括開鎖,、室內(nèi)物品造冊清點、搬運,、保存等）,，

• 避免導致由于騰房不當導致商戶提出財產(chǎn)被損壞的反索賠。騰房完成后,，再次書面通知商戶或承租人物品存放地點及限期要求接受騰交的物品,。

• 第四、啟動訴訟程序,，向商戶或承租人追索欠付租金,、房屋占有使用費、違約金等賠償責任,。

在商戶或承租人違約致使開發(fā)商單方解除合同時,，

開發(fā)商需按照上述流程及要求完善合同解除及騰房手續(xù),，才能有效減損并降低由此帶來的后續(xù)法律風險。

綜上所述,，商業(yè)地產(chǎn)項目對開發(fā)商、招商代理公司的招商運營能力,，

風險防控能力及律師在商業(yè)地產(chǎn)運營項目方面的專業(yè)深度和法律服務(wù)經(jīng)驗需求更高,。

商業(yè)地產(chǎn)項目所涉及的招商運營法律問題較多，由于本文的篇幅有限,，無法逐一羅列,。

最后，筆者建議只有開發(fā)商,、招商代理公司及專業(yè)律師積極協(xié)同建立 “風險前置,、提前預見、全面防控”的商業(yè)法律風控意識,，

對癥及時采取行之有效的防控措施,，才能有效對治商業(yè)地產(chǎn)項目招商運營過程中的各類法律風險，

從而達到降低風險,，有效減損,，高效運營的商業(yè)目標。

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