在國(guó)內(nèi),,提到藝術(shù)購(gòu)物中心,,對(duì)于K11大家一定印象深刻。
香港K11
用藝術(shù)包裝的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
K11:任何一種大刀闊斧的創(chuàng)新都是一種有錢(qián)任性的張揚(yáng),。
鄭先生,,K11的創(chuàng)始人,新世界集團(tuán)的第三代接班人,,畢業(yè)于哈佛大學(xué)東亞文學(xué)專(zhuān)業(yè),,在日本修習(xí)過(guò)藝術(shù)文化課程,, 曾就職于高盛(Goldman Sachs)以及瑞信銀行(Credit Suisse)。
商業(yè)世家,、喜好藝術(shù),、深諳資本之道,這樣的鄭先生創(chuàng)立出K11似乎合情合理,。
2008年初,,鄭先生主導(dǎo)了一次針對(duì)新世界百貨VIP顧客的調(diào)研,他發(fā)現(xiàn)很多人在投訴購(gòu)物中心高度趨同,,新一代的VIP更注重空間感,、精神領(lǐng)域。鄭先生就想著能否把自己擅長(zhǎng)與喜好的領(lǐng)域結(jié)合在一起,,他把想法告訴父輩,,并獲得家族30億港元的注資。于是,,商業(yè)與藝術(shù)的結(jié)合就誕生了,,鄭先生給這個(gè)藝術(shù)購(gòu)物中心起名K11,K意味著Kingdom(疆土),,11則是K在字母表里的排位,。
2009年12月,第一家K11在尖沙咀開(kāi)業(yè),,前三年銷(xiāo)售額就翻了一倍,,并保持超過(guò)20%的增長(zhǎng)率,月均人流穩(wěn)定在100萬(wàn)人次以上,,并收獲2.8萬(wàn)名VIP客戶(hù),,大大高出香港平均零售水平。
K11第一代產(chǎn)品的成功,,讓鄭先生有了復(fù)制開(kāi)發(fā)的底氣,,此時(shí)的上海就恰好提供了這么一個(gè)機(jī)會(huì)。
彼時(shí)在新天地,、香港廣場(chǎng),、大上海時(shí)代廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng),、中環(huán)廣場(chǎng)等項(xiàng)目環(huán)繞下的上海新世界大廈,,所面臨的商業(yè)同質(zhì)化趨勢(shì)與分流現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重,于是,,鄭先生趁機(jī)提出把K11引進(jìn)上海的想法,,力圖用K11獨(dú)特定位及與藝術(shù)自然相融合的
主題街區(qū)設(shè)計(jì),,打破當(dāng)時(shí)上海核心商圈升級(jí)的困局,。
事實(shí)上,,K11確實(shí)也做到了,憑借其獨(dú)特定位及與藝術(shù)自然相融合的主題,,項(xiàng)目順利沖出了商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化的壁壘,。從2016年財(cái)報(bào)就可見(jiàn),開(kāi)業(yè)后的K11大大提升了集團(tuán)旗艦項(xiàng)目上海香港新世界大廈的租賃表現(xiàn),。
同時(shí),,隨著項(xiàng)目的名聲鵲起,鄭先生也開(kāi)始做起了藝術(shù)的生意,。比如上海K11在2014年就借助莫奈展,,收獲了高達(dá)3960萬(wàn)元的衍生品銷(xiāo)售,更借助活動(dòng)拉升了20%的日常營(yíng)業(yè)額并推動(dòng)商業(yè)租金提升70%,。
K11有自己的藝術(shù)公司,,成立的是非營(yíng)利性NGO——K11藝術(shù)基金會(huì)。這就決定了,,固然鄭先生有些“醉翁之意不在酒”的意味,,但藝術(shù)在購(gòu)物中心上始終不會(huì)有明顯的收益。
對(duì)于鄭先生而言,,K11的商業(yè)邏輯還是側(cè)重于利用藝術(shù)來(lái)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的升值,。
實(shí)質(zhì)來(lái)看,K11將藝術(shù)帶入購(gòu)物中心,,在
商場(chǎng)設(shè)計(jì)上包括美陳,,內(nèi)裝設(shè)計(jì),空間調(diào)性,,甚至還包括進(jìn)駐租戶(hù)的主題引導(dǎo)等等,。但其根本點(diǎn)是在于迎合當(dāng)下消費(fèi)者對(duì)于精神消費(fèi)的訴求,進(jìn)而提升購(gòu)物中心的品味和檔次,,以求得高檔品牌入住和提高店租的目的,。并且,從資管的角度而言,,固定資產(chǎn)的估值也可以上漲,。
當(dāng)然,這樣的運(yùn)營(yíng)邏輯也是卓有成效,,即便是在疫情后期,,K11也是快速回血的第一批次。
2021年初,,K11集團(tuán)表示,,2020年下半年銷(xiāo)售額錄得強(qiáng)勁增長(zhǎng),按年升45%,,其中內(nèi)地方面,,去年下半年K11于內(nèi)地4座城市的銷(xiāo)售額按年升35%,,在武漢K11 Art Mall II館及AVENUE 11開(kāi)幕推動(dòng)下,內(nèi)地K11在12月前三周銷(xiāo)售額增長(zhǎng)50%,。當(dāng)中,,上海K11 2020年下半年銷(xiāo)售額按年增長(zhǎng)37%,與上半年相比則升80%,,12月份上海K11單月銷(xiāo)售額按年升22%,,創(chuàng)下開(kāi)幕以來(lái)12月最高銷(xiāo)售紀(jì)錄。
顯而易見(jiàn),,用藝術(shù)包裝商業(yè)地產(chǎn),,讓K11盈利頗豐,同時(shí),,這樣的運(yùn)營(yíng)模式也決定了K11的可復(fù)制性與規(guī)?;_(kāi)發(fā),鄭先生表示:希望在未來(lái)5年內(nèi),,香港K11租金收入的復(fù)合增長(zhǎng)率平均每年能提升15-20%,,在中國(guó)內(nèi)地則每年平均升25-30%。全國(guó)K11購(gòu)物中心的總數(shù)將達(dá)到36間,,意味著新世界要在未來(lái)幾年內(nèi)集中開(kāi)業(yè)24個(gè)項(xiàng)目,。
從1到5再到未來(lái)的36座K11,K11的藝術(shù)夢(mèng)終究是照進(jìn)了現(xiàn)實(shí),。
K11快速的復(fù)制了成功,。